Рынок редевелопмента в Москве за последние 20 лет трансформировался практически по всем характеристикам. Среди наиболее ощутимых изменений — удорожание редевелопмента более чем в 7 раз. Об этом рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, во время пресс-конференции в МФК Arkenston.
По оценкам аналитиков компании, в начале 2000-х — в период до 2008 года — стоимость редевелопмента составляла около $200 за кв. м, сейчас — $1500-$2000 за кв. м. Елизавета Ильюхина назвала причины, которые привели к росту стоимости.
Первая — удорожание приобретаемых девелоперами объектов. Речь не только о цене 1 кв. м при покупке, но и о более дорогостоящих, чем раньше, ремонтных работах. 20 лет назад источниками объектов для редевелопмента служили в основном крупные промышленные здания и заводы советских времен площадью 20 000-30 000 кв. м. Состояние фасадов и отделки во многих из них было неудовлетворительным, однако хороший конструктив привлекал девелоперов и позволял адаптировать объекты под современные нужды.
Сейчас фокус сместился на другую категорию зданий. Часто это небольшие исторические особняки площадью от 500 кв. м до 3 000 кв. м. Многие имеют охранный статус, расположены преимущественно в центральных районах Москвы. Их состояние нередко бывает плачевным: требующие замены деревянные перекрытия, серьезные трещины на фасадах, ветхие инженерные коммуникации и т.д. Если у объекта есть охранный статус, это также усложняет проведение работ, удорожает их и увеличивает сроки.
Вторая причина — повышение в целом по рынку требований к архитектуре зданий и качеству ремонта. Раньше отделка была, как правило, типовой и редко предусматривала создание эксклюзивного интерьера.
«Сейчас редевелопмент превращается в своего рода искусство. Компании стараются бережно относиться к архитектуре дореволюционных построек, тщательно прорабатывают концепцию проектов и дизайн помещений. Кроме того, стали чаще использовать натуральные материалы премиум-сегмента — дерево, камень, металл», — отметила Елизавета Ильюхина.
Третья причина — изменение экономических реалий, среди которых — рост цен на стройматериалы, а также ставок по кредитам для бизнеса.
В результате рентабельность редевелопмента за 20 лет снизилась на 70%. В начале 2000-х годов она достигала 100%, а сейчас максимальный показатель — 30%. Помимо перечисленных факторов, на нее влияют риски и сложности, связанные с получением финансирования.
«Тем не менее девелоперы привыкли адаптироваться к турбулентным ситуациям на рынке. Редевелопмент в Москве будет развиваться и набирать популярность среди игроков рынка даже при дальнейшем повышении ключевой ставки и ужесточении других условий, в том числе, в связи с отсутствием земельных участков внутри Садового кольца под новое строительство», — резюмировала Елизавета Ильюхина.