Чем выше ключевая ставка, тем менее выгодны инвестиции в недвижимость

Очередное повышение ключевой ставки не сильно повлияет на рынок недвижимости, потому что ставка и до того находилась на заградительном для ипотеки уровне. А в целом, высокая ключевая ставка, которую ЦБ обещает сохранять в ближайшие год-два, не только будет негативно влиять на спрос, но и изменит его структуру. Ипотечников станет существенно меньше, а инвесторы вообще могут исчезнуть с рынка - при ключевой ставке 13% покупка квартиры с целью сдачи в аренду или перепродажи принесет в разы меньше, чем обычный банковский депозит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На заседании 15 сентября совет директоров Банка России принял решение в третий раз подряд повысить ключевую ставку – до 13% годовых. Таким образом, менее чем за два месяца ключевая ставка выросла на 5,5 п.п.

Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику из-за высокой инфляции. По оценке ЦБ на 11 сентября, годовая инфляция увеличилась до 5,5% после 4,3% в июле и 5,2% в августе. В среднем за последние три месяца рост цен с поправкой на сезонность составил 9,0% в пересчете на год.

Цены, конечно, растут не просто так. Помимо ослабления рубля, основная причина разгона инфляции – высокие темпы роста объемов кредитования, которые не смогли сдержать предыдущие этапы повышения ключевой ставки.

«Более медленная реакция кредитного рынка объясняется в основном лагами трансмиссии. Во-первых, сейчас банки продолжают выдачу кредитов по заявкам, одобренным ранее. Во-вторых, после ощутимого повышения ставки у заемщиков появилось желание запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и взять кредит сейчас, пока ставки не стали еще выше», - пояснила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после повышения ключевой ставки.

Эффект «последнего вагона» мы видим и на рынке недвижимости, где в последние пару месяцев резко подскочил спрос, прежде всего ипотечный – см. «Слабый рубль, Центробанк и большие скидки подстегнули спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в июле-августе». Однако, скорее всего, покупательская активность пойдет на спад уже в октябре. Но не из-за повышения ключевой ставки до 13% - и при ставке 12% ипотека стоила 14-15%, то есть уже была неподъемной для подавляющего большинства заемщиков, а потому, что в октябре-ноябре банки в основном завершат выдачу ипотеки, одобренной по «июльским» ставкам. Напомним, ЦБ начал повышать ключевую ставку в конце июля, а банковские одобрения действуют три месяца. Кроме того, 1 октября вступают в силу запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков – это также будет способствовать охлаждению рынка.

Так что последнее увеличение ключевой ставки Центробанка не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, во всяком случае, оно будет меньше, чем после повышения ключевой ставки в июле и августе.

Важнее другое: на этот раз ЦБ уже не намекнул, а ясно и четко заявил, что высокая ключевая ставка – это надолго.

«Некоторые участники ожидают повторения сценариев 2014 и 2022 гг., когда мы достаточно быстро перешли к смягчению денежно-кредитной политики. Но текущий цикл отличается от предыдущих. Прошлые эпизоды значительного повышения ставки во многом были связаны с рисками для финансовой стабильности. Когда эти риски уходили, мы снижали ставку. В этот раз ситуация другая. Мы повысили ключевую ставку из-за реализации инфляционных рисков. И будем удерживать ее на высоких уровнях достаточно продолжительное время — до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции», - подчеркнула Эльвира Набиуллина.

В базовом сценарии ЦБ средняя за остаток текущего года ключевая ставка составит 13,0–13,6%, в следующем году — 11,5–12,5% годовых. А это означает не только сохранение высоких кредитных ставок в среднесрочной перспективе, но и повышает риски увеличения ставок по льготным программам на фоне резкого роста бюджетных расходов. Тем более, что, как подчеркивает Центробанк, масштабное субсидирование ипотеки является одной из основных причин, заставляющих магарегулятора увеличивать ключевую ставку.

«Наличие масштабных льготных программ, прежде всего по ипотеке, поддерживает высокие темпы кредитования. И чтобы повышение ставки сработало в нужном масштабе, требуется повышать ее сильнее, чем если бы таких программ не было», - отметила глава Банка России.

При этом власти еще до последнего повышения ключевой ставки взяли курс на ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов.

Также очевидно, что сохранение высокой ключевой ставки изменит структуру спроса на рынке недвижимости. Во-первых, сократится количество ипотечников. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном – даже если льготные ставки останутся на текущем уровне. Так как, например, в Москве, стоимость львиной доли новостроек превышает максимальную величину кредита по льготным программам (12 млн руб.; по IT-ипотеке – 18 млн).

Кроме того, инвестиционный спрос на рынке недвижимости, и без того невысокий, если не считать недавнего всплеска, скорее всего, сократится практически до нуля. Потому что высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям, что существенно снижает конкурентоспособность вложений в жилье как в низкорисковый актив.

По данным макертплейса «Финуслуги», уже в первой декаде сентября, то есть еще до последнего повышения ключевой ставки ЦБ, средняя доходность краткосрочных вкладов сроком до года зафиксировалась на уровне 10,5%, а максимальные ставки в крупнейших банках достигали 12-14%. Доходность ОФЗ накануне заседания совета директоров ЦБ также составляла примерно 12%.

Для сравнения: даже в лучшие годы сдача квартир в аренду приносила не более 6% годовых, а в последние годы на фоне резкого роста цен на жилье и стагнации арендных ставок доходность такого бизнеса упала до 4% и ниже.

На существенное увеличение стоимости самого актива, то есть недвижимости, при ключевой ставке 13% тоже особенно рассчитывать не приходится. Рынок и без того перегрет, рост цен сохраняется только в сегменте новостроек, и то исключительно благодаря льготной ипотеке. Однако учитывая, что расхождение цена на первичном и вторичном рынке, по оценкам ЦБ, достигает 40% и купленную в новостройке квартиру можно перепродать на «вторичке» только с огромным дисконтом, этот рост носит виртуальный характер. Конечно, через 10-20 лет недвижимость будет стоить дороже, чем сейчас, однако в ближайшие годы инвестиции в жилье скорее принесут убытки вместо прибылей.