Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков, говорится в сообщении Центробанка.
С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%, но их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.
С марта 2023 года наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования – месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., говорится в материалах Банка России.
Практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года. Тем не менее, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%. В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (т.е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).
У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
| Надбавка | Интервал ПДН, % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нет ПДН | 0-30 | 30-40 | 40-50 | 50-60 | 60-70 | 70-80 |
Свыше 80,
ПДН не рассчитан |
||
| Первоначальный взнос, % | [0;10] | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 |
| (10;15] | н/п | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 3,0 | 4,0 | 5,0 | 6,0 | |
| (15;20] | н/п | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 3,0 | 4,0 | |
| (20;30] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 3,0 | |
| (30;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 1,0 | 2,0 | |
| (50;100) | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 1,0 | |
Учитывая, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью
| Надбавка | Интервал ПДН % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нет ПДН | 0-30 | 30-40 | 40-50 | 50-60 | 60-70 | 70-80 |
Свыше 80,
ПДН не рассчитан |
||
| LTV, % | (0;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 0,5 |
| (50;70] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 1,0 | |
| (70;80] | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 0,5 | 0,75 | 1,5 | |
| (80;85] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,75 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | |
| (85;90] | н/п | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | 2,5 | 3,0 | |
| Более 90 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | |
«В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», – заключается в сообщении регулятора.