Спрос есть только на недорогое жилье

За МКАД рост цен на квартиры за первые шесть месяцев 2023 г. оказался еще более символическим, чем в «старой» Москве: в Новой Москве и Подмосковье вторичный метр прибавил менее 1%. Пользуется спросом и растет в цене только бюджетное жилье, цены на дорогое топчутся на месте или уходят в минус.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам июня 2023 г. средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 197 700 руб. – это лишь на 0,8% больше, чем в конце 2022 г. Еще менее выраженным был рост цен в Московской области: +0,3% за шесть месяцев – в конце июня метр в среднем стоил 151 250 руб. Для сравнения: в «старой» Москве по итогам полугодия квартиры подорожали на 1,2% до 254 350 руб. за кв. м в среднем.

В первом полугодии 2023 г. рынок жилья стабилизировался после снижения цен во второй половине 2022 г. Соответственно, чем меньше просели цены в прошлом году, тем меньше выросли в этом. Напомним, если в «старой» Москве с мая по декабрь 2022 г. цены на вторичном рынке упали на 7,5%, в Новой – на 5,8%, то в области – только на 2,9%.

Как и в «старой» Москве, за МКАД вторичный рынок тянет вверх недорогое жилье, а в дорогих (даже относительно) сегментах цены стоят на месте или уходят в минус – это отлично видно по динамике индексов дорогого и дешевого жилья. И не только. Например, в Подмосковье старый советский фонд подорожал на 1-1,4%, в то время как современные монолитно-кирпичные дома прибавили только 0,4%, а современные панельные (в области они в среднем дороже монолитно-кирпичных) подешевели на 0,3%. В Новой Москве нет советской застройки, а монолит-кирпич и панель стоят примерно одинаково, поэтому в разрезе типов жилья разница в ценовой динамике минимальна. Зато весьма значительна в разрезе комнатности: стоимость метра одно- и двухкомнатных квартир выросла на 0,8-1,4%, а цены на трёхкомнатные квартиры показали символический, но минус. В Подмосковье небольшие квартиры – однушки и двушки - также прибавили ощутимо больше, чем трешки.

Динамика цен по географии в Подмосковье тоже следовала этому тренду: дальние зоны области подорожали за полгода на 2%, тогда как прилегающие к МКАД - подешевели на 0,3%. В Новой Москве наоборот: ценовая динамика в Новомосковском округе была близка к старомосковской (+0,8%), а в Троицком – к подмосковной (+0,4%).

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Спрос и цены на вторичном рынке московского региона поддерживает переток покупателей с переоцененного рынка новостроек: в отличие от продавцов на вторичном рынке, опустивших цены во второй половине 2022 г., застройщики до недавнего времени пытались играть на повышение, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. Помогает спросу и ослабление курса рубля.

Однако, несмотря на достаточно высокую активность вторичного рынка, цены не растут – платежеспособность покупателей сильно ограничена и сосредоточена почти исключительно в бюджетных сегментах. Ценовая динамика в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от рынка новостроек: в случае снижения стоимости первичного метра на вторичном рынке цены тоже скорректируются вниз.