Цены стабилизировались, но не растут

Период снижения цен на квартиры во II полугодии 2022 г. сменился периодом стабилизации – все I полугодие 2023 г. средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья московского региона топталась на месте. Спрос и, соответственно, цены поддерживает переток покупателей с «первички» и ослабление курса рубля.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь-июнь 2023 г. квартиры в «старой» Москве прибавили в цене 1,2% - по итогам полугодия вторичный метр в среднем стоит 254 350 руб. Рост на процент с небольшим за шесть месяцев трудно назвать реальным подорожанием – скорее, все I полугодие 2023 г. цены топтались на месте, стабилизируясь после падения на 7,5% с мая по декабрь 2022 г.

Примечательно, что цены не росли, хотя спрос на вторичное жилье был достаточно высоким, не сильно уступая уровням «хорошего» 2021 г. Как неоднократно писал IRN.RU, активность на «вторичке» обеспечивает миграция покупателей с рынка новостроек. Во второй половине прошлого года, когда стоимость вторичного жилья ползла вниз – и в объявлениях, и за счет щедрых скидок, застройщики пытались поднимать цены, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. В результате на рынке недвижимости сложилась сюрреалистичная ситуация: готовое жилье на вторичном рынке может стоить дешевле строящегося в той же локации и сравнимого качества. Поэтому значительная часть спроса ушла с первичного на вторичный рынок, несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ на «вторичке» - покупатели предпочитают адекватные цены низким ставкам по кредитам.

Дополнительную поддержку спросу оказало ослабление курса рубля. После того, как в 2022 г. курс отечественной валюты укрепился до 60 руб. за доллар, люди с валютными накоплениями оказались отрезанными от рынка недвижимости, а в 2023 г., когда рубль вернулся к уровням до начала СВО, этот отложенный спрос вышел на рынок.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Так что рынок «вторички» жив, сделки идут, квартиры продаются. Однако спрос при этом сосредоточен в самых бюджетных сегментах: если рынок в среднем за полгода прибавил чуть более процента, то 20% самых дешевых квартир (индекс дешевого жилья) подорожали на 3%. Аналогичная тенденция хорошо видна и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности, типа жилья или локации. Опережающими темпами дорожают небольшие квартиры в старых пятиэтажках или современных, но панельных домах, расположенных преимущественно в недорогих округах. При этом цены на большие квартиры в дорогих сталинках в престижных округах либо стагнируют, либо вообще уходят в минус.

Таким образом, предпосылок для роста цен в обозримом будущем нет – платежеспособный спрос остается крайне ограниченным. Дальнейшая динамика стоимости вторичного метра во многом будет зависеть от рынка новостроек: если застройщики пойдут на ощутимое снижение цен, то это подтолкнет вниз и «вторичку».