Спрос оживился, но цены стоят на месте

Несмотря на некоторое оживление вторичного рынка в последние месяцы, цены на квартиры в Москве топчутся на месте. Причем в апреле прекратился даже тот околонулевой рост, который наблюдался в I квартале 2023 г. По итогам прошедшего месяца средняя стоимость метра осталась на мартовском уровне.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в конце апреля квартира в Москве стоит в среднем 253 000 руб. за кв. м – ровно столько же она стоила и в конце марта. Напомним, в I квартале 2023 г. стоимость кв. м увеличилась на символические 0,6%, после снижения на 7,5% в мае-декабре 2022 г.

В разрезе сегментов цены колебались от +0,4% до -0,4% - фактически, в пределах статистической погрешности.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Примечательно, что цены застыли на фоне активизации покупателей. Да, спрос по-прежнему существенно отстает в годовом выражении, что неизбежно с учетом резко изменившихся экономических реалий, однако в месячной динамике есть ощутимый прирост. Например, в феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 39% больше переходов прав в рамках сделок купли-продаже жилья, чем в январе, а в марте – на 38% больше, чем в феврале. Официальная статистика по сделкам в апреле еще не опубликована, но, по данным риелторских агентств, по крайней мере в первой половине месяца рынок был достаточно активным.

В предыдущие годы продавцы всегда отвечали на оживление рынка увеличением цен. Однако на этот раз в лучшем случае можно говорить о сокращении глубины торга – если осенью прошлого года скидки могли достигать 15%, то сейчас редко превышают 5-7%. Но снижение размера дисконтов произошло на фоне падения цен предложения, и отсутствие их роста, несмотря на активизацию покупателей, говорит том, что предпосылок для разворота ценового тренда пока нет.

Проще говоря, покупатели пришли на рынок не потому, что у них появилось много денег, а потому, что цены упали. И не растут, так как платить больше люди сейчас не могут и вряд ли смогут в обозримом будущем – доходы у населения не увеличивается, а ипотека дорожает. Как следствие, неизбежно возникает вопрос, насколько хватит спроса при нынешнем уровне цен. Учитывая, что март и апрель – это пиковые для рынка месяцы, а в мае обычно начинается сезонное снижение покупательской активности, нынешняя ценовая стабильность может оказаться вовсе не дном рынка, а лишь ступенькой перед продолжением спада летом, когда количество покупателей существенно уменьшится.

При этом, скорее всего, динамика цен на конкретные лоты будет зависеть даже не от сегмента рынка, а от выставленной цены. Для продажи квартир, оцененных по нижней планке рынка, будет достаточно небольшой скидки, а стоимость переоцененных лотов (их по-прежнему немало) придется корректировать существенно.