Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Дек 22 | Ноя 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 251 356 | -0,9% | +2,3% |
| Индекс стоимости жилья, $/м2 | 3 895 | -6,4% | +16,9% |
| Индекс стоимости жилья, €/м2 | 3 687 | -10,5% | +25,1% |
В декабре цены на вторичное жилье в Москве продолжали падать, однако по итогам 2022 г. рынок все же показал небольшой плюс за счет активного роста в начале года. В целом, динамика стоимости метра в 2022 г. полностью повторила сценарий 2014-2015 гг.
По данным аналитического центра www.irn.ru, цены на квартиры в Москве за 2022 г. выросли на 2,3% до 251 400 руб. за кв. м в среднем при инфляции около 13%. Таким образом, в реальном выражении стоимость жилья снизилась.
В течение 2022 г. ценовая динамика была очень неравномерной: в начале года цены активно росли, следуя траектории рынка 2021 г., и за январь-февраль прибавили 3,1%. В марте стоимость метра подскочила еще на 5,6% на фоне временного обвала курса рубля и общего ажиотажа в связи с началом СВО, введением беспрецедентных санкций против России и т.п. Однако уже в апреле рост цен выдохся (+1,6%), и с мая стоимость метра поползла вниз. За восемь месяцев, с мая по декабрь, квартиры в Москве подешевели на 7,5% от апрельских максимумов, полностью отыграв назад весенний ценовой скачок. В настоящее время метр на вторичном рынке жилья Москвы стоит в среднем на 0,8% меньше, чем в феврале 2022 г.
Благодаря более длительным срокам экспозиции дорогое жилье более успешно сопротивляется снижению цен, чем дешевое. Если пятиэтажки и панельные дома, а также однокомнатные квартиры за восемь месяцев подешевели на 8-10%, то сталинки, современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - только на 4,3%, 6,3% и 5% соответственно.
По итогам 2022 г. все сегменты оказались в плюсе благодаря активному январю-февралю, однако в бюджетных сегментах рост цен не превышает пределы статистической погрешности - 0,2-2,4%, а в дорогих остается ощутимым – 3,3-6,6%. Лидерами ценового рейтинга в разрезе географии также стали дорогие Центральный (+3,8% в 2022 г.) и Западный (+4,1%) округа.
Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости к снижению цен эфемерна: дорогое жилье в итоге дешевеет в той же пропорции, что и дешевое, просто этот процесс занимает больше времени.
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 23 447 | +26,4% | |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 23 837 | +25,2% | |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 25 253 | +25,5% | |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 26 812 | +24,6% | |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 29 082 | +27,6% | |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 27 689 | +28,4% | |
| Все панельные и блочные дома | 24 179 | +25,7% | |
| Все монолитные и кирпичные дома | 27 861 | +26,9% | |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 26 817 | +23,8% | |
| Двухкомнатные квартиры | 26 379 | +25,7% | |
| Трехкомнатные квартиры | 25 610 | +26,7% | |
| Многокомнатные квартиры | 27 925 | +31,6% | |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
| Центральный округ | 42 112 | +28,2% | |
| Юго-Западный округ | 30 392 | +26,3% | |
| Западный округ | 29 829 | +28,6% | |
| Северо-Западный округ | 27 929 | +25,8% | |
| Северный округ | 26 216 | +26,1% | |
| Южный округ | 24 350 | +25,7% | |
| Северо-Восточный округ | 24 060 | +25,9% | |
| Восточный округ | 23 792 | +25,9% | |
| Юго-Восточный округ | 23 124 | +27,8% | |
| Все районы старой Москвы за МКАД | 21 468 | +27,5% | |
| "Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR CNY | Дек 22 | Дек 21 |
|---|---|---|---|
|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
37 754 | +26,8% | |
|
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
19 830 | +23,6% | |
|
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
1,90 | +2,6% | |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Дек 22 | Ноя 22 |
|---|---|---|
|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье,
выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
-0,8 %/мес. | -0,1% |
|
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения
средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
0,0 б.деп. | -0,3 б.д. |
Как и прогнозировал www.irn.ru еще в конце февраля, реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 г. оказалась такой же, как на «крымские» санкции в 2014-2015 гг.: краткосрочный ажиотаж завершился жесткой стагнацией и снижением цен.
В прошлый раз из-за западных санкций и снижения цен на нефть метр дешевел в течение трех лет, с 2015 по 2017 г. включительно, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15-20%. Но сейчас и санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. А главное, в 2015 г. на рынке не было пузыря - перед 2014 г. цены практически не росли, - а теперь есть, и огромный: в 2020-2021 гг. на фоне низких ставок по кредитам и депозитам московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза – см. график стоимости жилья за 10 лет. Так что на этот раз падение цен может быть более глубоким.
К настоящему времени под давлением рекордных объемов предложения и слабого спроса заявленная стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 7,5% относительно апреля 2022 г. по индексу IRN.RU, однако с учетом торга цены реальных сделок просели уже примерно на 15%.
Учитывая практически идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022 гг., можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз - темпами примерно 1% в месяц - и в итоге скорректируется примерно на 30% от максимумов весны 2022 г. То есть вернутся к уровням начала 2020 г. Если, конечно, не случится новых форс-мажоров.
Также по теме: