Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2006 года

Как и следовало ожидать, ноябрь только укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы. Масштабный рост цен на жилье, продолжавшийся более года темпами порядка 5%-10% в месяц, практически прекратился, и рынок вошел в стадию ценовой стабилизации. Однако если в октябре ситуация еще выглядела неоднозначной и статистика показывала немалый остаточный прирост ценовых показателей, то в ноябре все цифры встали на свои места.

По данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение индекса стоимости в ноябре составило 4.145$ за квадратный метр, что превысило аналогичный средний показатель за октябрь на 2,3%. Как уже отмечалось ранее, среднемесячные индексы отражают прирост цен на жилье с середины одного месяца до середины следующего. Если же ориентироваться не на среднемесячные, а на более оперативные еженедельные индексы, то прирост цен за ноябрь (с 30 октября по 30 ноября) еще меньше – всего 1,3%. Более того, к концу ноября повышение общегородского индекса стоимости жилья в Москве практически прекратилось (величина пророста снизилась до 0,2%-0,3% в неделю, что соответствует примерно 1% в месяц).

В ноябре проявился и другой не менее важный признак перехода рынка в стадию стабилизации. Как неоднократно отмечали сотрудники www.irn.ru, в период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного «недорогого» жилья. В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: – низкокачественное жилье может даже «просесть» по цене, в то время как сегмент более качественного или «дорогого» жилья несмотря ни на что продолжает «ползти» вверх. Более подробно об этом свойстве рынка рассказано в статье «Дорогое и дешевое жилье : индекс расслоения рынка недвижимости».

Именно в ноябре на московском рынке жилья отчетливо проявилась подобная картина. В отличие от предыдущих месяцев, в ноябре более-менее заметный прирост цен наблюдался на квартиры в современных монолитных и монолитно-кирпичных домах, качественных кирпичных домах советского периода, «сталинских» домах. При этом повышение цен на квартиры в пятиэтажках, а также большинстве панельных домов оказался существенно ниже, более того в течение двух последних недель ноября рост показателей на эти категории жилья фактически остановился.

Аналогичная ситуация наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Так, в ноябре трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров роста – одно- и двухкомнатные квартиры. Другими словами, в ноябре рост средних показателей по рынку оказался во многом обусловленным сегментом «дорогого» жилья, квартирами, которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье, относящееся к эконом-классу, фактически остановился.

Изменение средних показателей за ноябрь к средним показателям за октябрь:

Рейтинги округов и районов г. Москвы в ноябре 2006 года >>

О серьезном переломе на столичном рынке жилья, произошедшем осенью этого года, говорит и еще один показатель – объем предложения квартир. На приведенном ниже графике хорошо видно, что за последние месяцы количество выставленных на продажу квартир заметно подскочило (как минимум в полтора раза) и уверенно приближается к уровню первой половины 2005 года. Казалось бы, рост объемов предложения можно объяснить частичным выбросом на рынок инвестиционных квартир, однако есть и более банальные объяснения: - увеличение сроков экспозиции квартир в условиях спада покупательской активности, а также увеличение рекламной активности продавцов по той же причине. Но так или иначе, этот показатель также свидетельствует о переходе рынка в фазу стабилизации.

Остановка роста цен на московские квартиры никого уже не удивляет: – этот факт воспринимается и участниками рынка и населением как вполне закономерный. Однако куда актуальнее становится другой вопрос: – случится ли, наконец, снижение цен на квартиры и если да, то когда? Оказывается, что в нынешних условиях ответить на этот вопрос не так то просто.

Судить о дальнейших перспективах столичного рынка недвижимости становится легче, если найти ответ на другой, не менее важный вопрос: – почему рост цен на квартиры в Москве остановился именно на этой отметке, равной примерно 4.200$ за квадратный метр? (В зависимости от методологии анализа рынка недвижимости и формирования выборки эта цифра может колебаться в пределах 4.000$-4.500$ за метр, без исключения элитного жилья доходить до 5.000$.)

Специалисты аналитического центра www.irn.ru пришли к следующему объяснению этого обстоятельства. Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2000$ на человека в месяц) уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки. Действительно, несложные манипуляции с ипотечным калькулятором показывают, что при доходе порядка 4.000$ на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка 150.000$-200.000$ (в зависимости от величины начального взноса, срока кредита, процентной ставки, условий банка и т.д.). При нынешних ценах на квартиры в Москве стало достаточно проблематично подобрать на эту сумму даже хорошую однокомнатную квартиру, разве что в районе за МКАД, не говоря уже о двухкомнатной квартире. В этом несложно убедиться с помощью калькулятора оценки квартир онлайн, работающем в рамках портала www.irn.ru.

В этом свете напрашивается интересный вывод. Текущий астрономический уровень цен на жилье в Москве – результат доступной ипотеки. И хотя сейчас ипотечных сделок на московском рынке сравнительно немного (порядка 5%-10%) это связано лишь с тем, что ипотечные покупатели просто не успевали подобрать и оформить покупку в условиях быстроменяющихся цен. Но именно огромный потенциальный спрос, основанный на возможности получить кредит на квартиру, привел к двукратному скачку цен на жилье в столице в условиях ограниченного предложения. Более того, рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами.

Исходя из этого понимания получается, что достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев или полгода и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх. За это время часть потенциальных покупателей увеличит свои накопления на первоначальный взнос, а также в условиях экономически благоприятной обстановки могут улучшиться условия по ипотеке, в результате чего часть людей снова постарается догнать цены на квартиры с помощью кредита. Достаточно очевидно, что в сложившихся условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение объемов строительства жилья. Если же этого не произойдет, то доступная ипотека будет создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и выше.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, в ближайшей перспективе (до конца этого года, в начале следующего) существенного снижения цен на жилье не произойдет. Могут корректироваться вниз цены отдельных квартир, нынешняя стоимость которых назначалась продавцами исходя из предположений о дальнейшем росте цен, и является завышенной: – таких квартир немало и в новостройках и на вторичном рынке. Не исключена коррекция вниз цен на избыточно подорожавшие в период ажиотажа низкокачественные квартиры (жилье в пятиэтажках, панельных домах, старых домах, квартиры в плохих районах и т.п.). Также следует ожидать преференций покупателям со стороны застройщиков в виде предновогодних скидок, подарков и рассрочек, так как застройщикам необходим постоянный поток средств для финансирования своей деятельности.

Тем не менее, все подобные корректировки цен в сторону снижения вряд ли выйдут за рамки 10%-15%, что, в общем-то, тоже немало в абсолютном выражении. Если же говорить о рынке в целом, то, по мнению специалистов www.irn.ru, развитие ситуации до весны 2007 года будет очень напоминать вторую половину 2004 года в период стагнации рынка. Одни квартиры, выставленные изначально по завышенным ценам, будут испытывать корректировку вниз, сегмент качественного жилья, несмотря ни на что, все равно будет немножко дорожать, основная масса квартир – предлагаться по зафиксированной цене с возможностью торга под конкретного покупателя. В этих условиях среднерыночные показатели будут слегка колебаться возле примерно постоянного значения, создавая иллюзию стабильности, однако при детальном рассмотрении рынок будет испытывать серьезное «бурление» и дифференциацию.

Большая ясность в отношении среднесрочных перспектив московского рынка недвижимости появится не ранее начала 2007 года, и будет зависеть не столько от рыночных закономерностей, сколько от политического курса, мер в отношении проекта «Доступное жилье», изменений в законодательстве, а также от макроэкономики. Уже сейчас можно обсуждать причины, которые могли бы обрушить цены на жилье, как и напротив, взвинтить их еще выше, однако что перевесит чашу весов, и какой сценарий реализуется в следующем году однозначно сказать нельзя.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>