Покупатели и продавцы вспомнили 2014 год

Военная операция на Украине и ее экономические последствия спровоцировали резкий рост цен на жилье в Москве на фоне всплеска спроса и сокращения объема предложения. С одной стороны, инвесторы пытаются спасти в недвижимости свои капиталы, а ипотечники, получившие одобрение на выдачу кредита по старым ставкам, - поскорее выйти на сделку. С другой – продавцы снимают квартиры с продажи, не понимая, что будет с рублем. Однако, как и в конце 2014 г, ценовой скачок носит кратковременный характер - «панический» спрос скоро закончится, а новый при ипотечных ставках 20-22% годовых появится еще очень не скоро.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра в среднем по Москве подскочила сразу на 5,6% до 267 500 руб. При этом в твердой валюте квартиры потеряли почти четверть цены – долларовый индекс стоимости жилья снизился на 24,3% до $2 530 за кв. м из-за девальвации рубля.

Боясь продешевить, часть продавцов выставили заградительные ценники, прибавив к прежней цене до 20%, а иногда и более. Однако IRN.RU при анализе рынка отсекает неадекватно завышенные варианты (как и заниженные). Часть собственников вообще сняли квартиры с продажи до прояснения экономической ситуации, в результате чего объем предложения сократился примерно на треть.

Все, что осталось, подорожало равномерно – на 5-6%. И в разрезе типов жилья, и по комнатности. Немного меньше остальных типов прибавили сталинки и типовой кирпич, но отставание на 1% в нынешних условиях не принципиально. Продавцы повышают цены на любые квартиры, как эконом-, так и бизнес-класса, вне зависимости от их качества.

Местоположение тоже не играет особой роли. В рейтинге по географии лидирует самый дорогой округ – Центральный, где собственники обычно пытаются ориентироваться на курс доллара. Но сразу вслед за ЦАО расположился демократичный Восточный округ, а второй по уровню цен Юго-Западный округ оказался в конце рейтинга.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В настоящее время активность на рынке создают две категории покупателей: люди с живыми деньгами, которые стремятся избавиться от рублей, боясь их обесценения, и те, кто хочет монетизировать ипотечные кредиты, одобренные по старым ставкам. Панический всплеск спроса и привел к скачку цен. Нельзя сказать, что этот рост носит виртуальный характер – ценники актуальны для тех, кому купить жилье нужно срочно. Вопрос в том, удержатся ли они на нынешнем уровне. Как показывает опыт 2014-2017 гг. – не удержатся.

Напомним, вслед за ажиотажем конца 2014 г., спровоцированным девальвацией рубля из-за введения санкций и падения нефтяных цен, последовал длительный период стагнации и откат цен на 15-20%. Пока события на рынке развиваются по такому же сценарию.

Как и в 2014 г., ажиотаж, скорее всего, продлится недолго. Инвесторов с живыми деньгами и покупателей с одобренной ипотекой в лучшем случае хватит для поддержания спроса в апреле, но даже это не гарантировано - Сбербанк уже объявил, что отзывает одобрения по кредитам для заемщиков, не завершившим сделки до 31 марта. А новому спросу взяться неоткуда, учитывая, что отечественную экономику ждет рецессия, а россиян - падение доходов. Рост цен на товары первой необходимости уже сейчас бьет рекорды.

Но главной проблемой для вторичного рынка станет отсутствие доступной ипотеки. После повышения ключевой ставки ЦБ до 20% годовых рыночные ставки предложения по ипотеке выросли до 20-22%. И если на первичном рынке власти вновь запустили льготную ипотеку со ставкой 12% и лимитом 6-12 млн руб., то на вторичном ничего подобного нет и не предвидится. И это при том, что в 2021 г. на ипотеку пришлось примерно 56% сделок с «вторичкой» (на рынке новостроек ипотечными были 60-70% сделок).

Совсем вторичный рынок, конечно, не умрет, потому что может существовать в условиях значительного сокращения объема ликвидности, за счет альтернативных сделок. Однако значительное падение спроса и затяжная стагнация по сценарию 2015-2017 гг. представляется практически неизбежной.

Также по теме:

• Льготная ипотека под 12% не спасет рынок от обвала спроса без снижения цен
• Краткосрочный ажиотаж на рынке недвижимости завершится жесткой стагнацией