До введения санкций тренд на рост цен выдыхался

В феврале наибольшим спросом на вторичном рынке «старой» Москвы пользовался старый фонд – все, что поновее, за последние два года перегрелось уже слишком сильно. Однако надо учитывать, что рынок недвижимости по своей природе инертен и реагирует на изменение конъюнктуры с большим отставанием. Поэтому события на Украине, стартовавшие 24 февраля, лишь за пять дней до конца месяца, не успели отразиться на февральской ценовой динамике. Первую реакцию рынка на введение санкций и т.п. мы увидим только по итогам марта.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за февраль 2022 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,7% и достигла 253 400 руб. 

В феврале тренд на рост цен выдыхался - рынок тянули вверх квартиры в старых домах: старые панельные и кирпичные дома, а также сталинки подорожали больше, чем рынок в среднем. При этом современный монолит-кирпич и современная панель от рынка, наоборот, отставали. Цены на относительно новую «вторичку» слишком сильно выросли за предыдущие два года, поэтому покупатели вынужденно предпочитают старый фонд.

Спрос в феврале не был спекулятивным – наибольший рост в разрезе комнатности показали квартиры больших площадей, которые покупают для собственного проживания. С точки зрения географии февральская ценовая динамика была смешанной и не демонстрировала четких тенденций. Люди выбирали жилье, адекватное по соотношению цены и качества, вне зависимости от района.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Коррекция на перегретом рынке недвижимости назрела уже давно, но война на Украине сделает ее куда более жёсткой, чем ожидалось. 28 февраля в связи с введением беспрецедентных санкций в отношении РФ Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 10,5 п.п. до 20% годовых. От уровня ключевой ставки ЦБ зависит стоимость заемных денег, поэтому очевидно, что на какое-то время ипотека в России просто перестанет существовать как явление. Повторяется сценарий конца 2014 г., когда ЦБ увеличил ставку до 17 п.п., чтобы остановить девальвацию рубля на фоне обвала цен на нефть и первых серьезных западных санкций. Это привело к уходу с рынка ипотечников и резкому снижению спроса на жилье в 2015 г.

По всей видимости, и на этот раз рынок недвижимости ждет длительная и, скорее всего, еще более жесткая стагнация в связи с отсутствием ипотеки, которая обеспечивала более половины спроса, и падением доходов населения, которые съест инфляция. Можно предположить, что, государство расширит и продлит программу льготной ипотеки, чтобы помочь застройщикам и банкам, которые их финансируют. А вот вторичный рынок никто поддерживать не будет.

Однако перед тем, как рынок скатится в стагнацию, может случиться кратковременный всплеск спроса – опять же, как в 2014 г. Для того чтобы спасти свои сбережения от обесценения, люди будут скупать все подряд, в том числе квартиры. Не исключено, что на волне ажиотажа застройщики поспешат поднять цены. Однако продлиться ажиотаж недолго, месяц-два максимум, так как живые деньги у населения быстро закончатся.

Также по теме:

• Краткосрочный ажиотаж на рынке недвижимости завершится жесткой стагнацией