Обвал фондового рынка может помочь рынку жилья, но ненадолго

Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.

В начале 2022 г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2021-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подорожанию жилья, явно боятся продешевить.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,4% и достигла 249 150 руб. Напомним, в декабре столичный метр подорожал на 1,9% относительно ноября.

Так как рубль в январе подешевел относительно мировых валют, в долларовом выражении московские квартиры потеряли 1,3% своей стоимости: по итогам января цена 1 кв. м составляет $3 290.

Если рассматривать ценовую динамику в разрезе отдельных сегментов, то видно, что на московском рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, спросом пользуется самое дешевое жилье: среди типов недвижимости лидирует старая панель, однушки показали себя лучше двушек и трешек, а всю верхнюю половину географического рейтинга, если не считать дорогого ЗАО, занял демократичный восток Москвы и районы за МКАД. С другой стороны - наверстывают упущенное дорогие сегменты, которые в предыдущие месяцы дорожали медленнее дешевых. Поэтому в разрезе комнатности больше всего прибавили многокомнатные квартиры, а современный монолит-кирпич и престижный Западный округ выросли в цене больше, чем рынок в среднем.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Падение отечественного фондового рынка на 25-30% после заявлений лидеров США и Европы о грядущем нападении России на Украину (которые Россия постоянно опровергает) может оказаться на руку столичному рынку недвижимости. Московское жилье всегда выступало в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках, поэтому в ближайшие месяц-два можно ожидать притока средств в недвижимость. Как следствие, несмотря на то, что рынок недвижимости перегрет и ценовая коррекция давно назрела, стоимость жилья может еще подрасти.

Однако дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года. В случае введения новой порции жёстких санкций в отношении отечественной экономики Центробанк будет вынужден для защиты рубля резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25 п.п. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5 п.п. и достигнет 10%, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14% годовых, при том что, по мнению банкиров, заградительным является уровень в 12%. При такой стоимости кредитов программы субсидирования ипотеки - основной драйвер спроса на новостройки в настоящее время, станут слишком дорогими для застройщиков и неоправданно рискованными для банкиров – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки». Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на «вторичке» снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%. Но самое худшее - не исключены проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях, так как кредиты для застройщиков тоже подорожают, а продажи резко упадут.