Субсидируемая ипотека вытеснила скидки

Субсидированная ипотека позволяет застройщикам не только поддерживать высокий спрос на свои объекты, но даже продавать жилье дороже – по крайней мере, формально. Покупателям она тоже выгодна, так как фактически является скрытой скидкой от цены квартиры. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценили, какому снижению стоимости жилья эквивалентно субсидирование ипотечной ставки.

В предыдущие годы наиболее распространенным и эффективным инструментом активизации спроса на рынке новостроек были скидки. Самые щедрые предлагались перед Новым годом - в ноябре-декабре дисконты могли достигать 25% и более. Но теперь большие скидки стали редкостью: в декабре 2021 г. дисконты предлагались далеко не во всех проектах и, как правило, не превышали 5-7%. Максимальные составляли 15-18%, но распространялись только на небольшие пулы квартир и апартаментов. При этом объемы продаж остаются высокими, даже несмотря на резкий рост цен за последние два года и завершение программы льготной ипотеки в московском регионе.

Аномальная, на первый взгляд, ситуация, объясняется изменением маркетинговых стратегий застройщиков. Столкнувшись с обвалом продаж в июле-августе 2021 г. в связи со снижением лимитов по госпрограмме льготной ипотеки, девелоперы поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает – и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные застройщики московского региона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, но есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита. При этом прямые скидки не сказать, чтобы полностью исчезли, но существенно сократились – как в плане размера, так и распространенности.

В принципе, для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн руб., временно продается за 9 млн. А с ипотекой - скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита. Сколько именно, можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 000 руб. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке 6% - почти до 10 млн руб. Таким образом, субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4 п.п. – почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3 п.п. эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4 п.п. – примерно 22%.

Конечно, если девелопер субсидирует ипотеку только в течение первого года жизни кредита, экономия покупателя будет значительно меньше, но и в этом случае она ощутима.

Для застройщиков субсидируемая ипотека тем более выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены на достигнутых высотах, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1 п.п. примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цены на 5%. Размер ежемесячных платежей по кредиту для покупателя, а значит, и доступность проекта не изменится. Как следствие, мы наблюдаем на рынке сюрреалистичную картину: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут.

Фактически, данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Вопрос в том, насколько она жизнеспособна в условиях высокой инфляции и двузначных рыночных ставок по ипотеке. Очевидно, что застройщики и банки стали активно использовать субсидированную ипотеку, ориентируясь на прогнозы по возвращению ставок к прежним минимумам в среднесрочной перспективе. Но теперь, из-за обострения геополитической ситуации и возможных новых западных санкций против банков и госдолга, кредитные ставки не только могут надолго задержаться на текущих уровнях, но и подрасти еще больше. Более того, все чаще экономические власти – как у нас в стране, так и за рубежом – высказывают опасения, что мир вошел в эпоху высокой инфляции. Однако если ставки в обозримом будущем не начнут снижаться, то запас прочности схемы по субсидированию ипотеки может оказаться исчерпанным. Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря.