Темпы роста цен снижаются

Цены на вторичное жилье в Москве по итогам июля выросли, но меньше, чем в июне, — рынок замедляется. Резкое ужесточение монетарной политики ЦБ, скорее всего, уже к осени заставит уйти с рынка значительную часть его основных клиентов — покупателей-ипотечников, пока еще пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда с дешевыми кредитами.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в июле квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 1,5% до 230 820 руб. Для сравнения: по итогам июня стоимость недвижимости увеличилась на 2,7%, то есть темпы роста цен снижаются. Долларовый индекс стоимости квартир, рассчитываемый IRN.RU, на фоне ослабления рубля потерял в июле 0,3% и составил $ 3120 за кв. м.

Судя по ценовой динамике, на вторичном рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, наибольшим спросом пользуются самые дешевые лоты: индекс дешевого жилья (20% самых дешевых квартир) за июль подрос на 2,2% - это ощутимо больше роста цен в среднем по рынку. При этом индекс дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) до средних показателей не дотянул, увеличившись за месяц только на 1,1%. По этой же причине в лидеры по темпам роста цен вышли советские панельные дома и однокомнатные квартиры. Но с другой стороны, более дорогие сегменты рынка продолжают нагонять отставание, образовавшееся в 2020-м и в начале 2021 г., — в результате современный-монолит кирпич по итогам июля прибавил в цене примерно столько же, сколько и советская панель.

В разрезе географии первая тенденция оказалась явно сильнее второй: в топ территориального рейтинга попали только демократичные округа, а возглавила его самая бюджетная локация «старой» Москвы — районы за МКАД.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Начавшийся весной рост ставок по кредитам спровоцировал всплеск спроса на жилье со стороны ипотечников, которые спешат купить квартиры, пока ставки остаются достаточно комфортными — см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2021 года: ипотека поддерживает спрос, но ликвидных лотов не хватает». Напомним, с конца марта по середину июля средние ипотечные ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%, по данным «Дом.рф». Однако Центробанк продолжает закручивать гайки денежно-кредитной политики: 23 июля ключевая ставка была повышена в четвертый раз за последние четыре месяца, и сразу на 1 п.п. Это значит, что темпы роста ипотечных ставок ускорятся, что, конечно, негативно отразится на уровне спроса на жилье, для которого ипотека является единственным стимулом. Напомним, реальные доходы населения, почти непрерывно падающие с 2014 г., по итогам 2020 г. были на 10,1% ниже, чем в 2013 г. Увеличение ключевой ставки означает также рост доходности банковских вкладов. А следовательно, снижается привлекательность рынка недвижимости и для инвесторов. Все это увеличивает вероятность стагнации на рынке недвижимости. Глубокий откат цен назад вряд ли возможен, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой — см. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».