Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости

Перестаравшись со снижением ключевой ставки во время коронакризиса, Центробанк теперь вынужден закручивать гайки монетарной политики в попытке справиться с инфляцией. Именно инфляцию власти называют главной причиной роста себестоимости строительства и, соответственно, удорожания жилья. Однако интенсивной борьбе с ней участники рынка недвижимости вряд ли обрадуются — столь серьезное повышение ключевой ставки неизбежно приведет к ускорению темпов роста ипотечных ставок. А ипотека в последние годы стала не просто главным, а практически единственным финансовым инструментом покупки квартир, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На заседании 23 июля совет директоров Банка России принял решение о повышении ключевой ставки сразу на 1 п.п., до 6,5% годовых. Главная причина резкого ужесточения денежно-кредитной политики — высокая инфляция, достигшая в июле 6,5% в годовом выражении, что значительно выше цели ЦБ в 4%. «Преобладающее влияние проинфляционных факторов может привести к более значительному и продолжительному отклонению инфляции вверх от цели. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и возвращение годовой инфляции к 4%. В базовом сценарии годовая инфляция составит 5,7−6,2% в 2021 г. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,0−4,5% в 2022 г. и в дальнейшем будет находиться вблизи 4%», — говорится в пресс-релизе Центробанка.

Это уже четвертое повышение ключевой ставки за четыре месяца. С конца марта она в общей сложности выросла на 2,25 п. п, чего рынок явно не ожидал. Осенью прошлого года банкиры закладывали в свои операционные планы на 2021-й год ключевую ставку на уровне 5,5%, а еще в конце июня 2021 г. Сбербанк ожидал ее подъема до 6,5% только к концу года. Так резко, как на последнем заседании, Центробанк не увеличивал ставку с декабря 2014 г., когда она была повышена сразу с 10,5% до 17%, чтобы остановить девальвацию рубля. Но, похоже, высокая инфляция, не отреагировавшая на предыдущие раунды увеличения ставки, стала неожиданностью для самого мегарегулятора, вынуждая его принимать крутые меры.

Последовательными их, однако, трудно назвать: фактически, ЦБ сейчас вынужден бороться с последствиями собственной монетарной политики предыдущих лет. Длительный цикл снижения ключевой ставки в 2019—2020 гг. — летом 2020 г. она опустилась до рекордных 4,25% - привел к падению ставок в экономике и разгону цен во всех отраслях — см. «В стране неприлично быстро дорожает не только еда, но и жилье».

Одним из главных бенефициаров смягчения денежно-кредитной политики был, конечно, рынок недвижимости. А точнее — застройщики и продавцы квартир на «вторичке». Значительное удешевление ипотеки, ставки по которой даже без учета субсидируемых государством кредитов опустились до 8% и ниже, вылилось в ажиотажный рост спроса и цен. Обвал ставок по депозитам, который также стал следствием снижения ключевой ставки, внес в этот ажиотаж свою лепту — владельцы вкладов в поисках более доходных активов перекладывали деньги из банков в недвижимость. (См. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье».)

В результате в «старой» Москве цены на вторичном рынке за год, с июня 2020-го по июнь 2021-го, выросли на 24%, в Новой Москве — на 24,5%, а в Подмосковье — на 29,5% - см. индекс стоимости жилья в столичном регионе. Новостройки за тот же период подорожали на 30−40% - см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2021 года: завершение льготной ипотеки не вытянуло спрос».

Цены на жилье росли так шустро, что проблемой «инфляции» на рынке недвижимости озаботилось даже правительство, долгое время не обращавшее на нее большого внимания. «У нас сейчас задача: пытаться минимизировать рост цен на жилье, потому что пошла очень серьезная мировая инфляция. В мире стройка подорожала на 15%, и это означает, что импортная составляющая подорожает в валютном исчислении. Кроме того, у нас еще свои инфляционные процессы, потому что у нас у самих инфляция сейчас уже выше 6%. Это все сильно давит на цены на жилье. Мы этого очень опасаемся, видим в этом огромные риски», — сообщил ТАСС вице-премьер Р Ф Марат Хуснуллин.

Ужесточение денежно-кредитной политики как раз должно упомянутые Хуснуллиным риски сократить. Инфляция действительно уменьшает доступность жилья для населения. И дело не только в подорожании самой недвижимости, но и в том, что из-за роста цен на товары первой необходимости у людей остается меньше денег на дорогостоящие покупки. Однако очевидно, что столь существенное повышение ключевой ставки ЦБ отразится на уровне ипотечных ставок. Они уже начали расти: с конца марта по середину июля средние ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%, по данным «Дом.рф». И теперь темпы роста ускорятся, что, естественно, негативно повлияет на спрос, для которого ипотека является единственным стимулом. Напомним, реальные доходы населения, почти непрерывно падающие с 2014 г., по итогам 2020 г. были на 10,1% ниже, чем в 2013 г.

Скорее всего, покупательская активность на вторичном рынке снизится больше, чем на первичном, потому что застройщики имеют возможность субсидировать ставки, чтобы привлечь покупателей. Количество инвесторов в недвижимость тоже уменьшится, так как повышение ключевой ставки, помимо борьбы с инфляцией, призвано «восстановить интерес населения к сбережениям», заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По данным статистического бюллетеня ЦБ, в апреле средневзвешенная ставка по вкладам от 1 года до 3 лет составляла 4,4% - примерно столько же сейчас приносит сдача квартир в аренду. Но если ставки по вкладам хотя бы сравняются с уровнем инфляции, доходность депозитов ощутимо превысит возможную прибыль от арендного бизнеса.

В целом, последствия увеличения ключевой ставки делают стагнацию на рынке недвижимости все более реальной. Глубокий откат цен назад вряд ли будет иметь место, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU