Новая Москва местами уже дороже «старой» 

По итогам мая стоимость квадратного метра на вторичном рынке больше всего выросла в Подмосковье. Область – самая дешевая локация московского региона, и, на фоне резкого роста цен в «старой» и Новой Москве в последний год, подмосковным квартирам еще есть куда дорожать. Чего не скажешь о Новой Москве, где средняя стоимость метра уже обогнала цены на жилье в некоторых районах «старой» Москвы, в том числе расположенных внутри МКАД.

В 2020 г. и I квартале 2021 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры. Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным аналитического центра www.irn.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9% до 178 700 руб. за кв. м в среднем, тогда как в «старой» - на 1,6% до 221 300 руб. Цены в Новой Москве, фактически, уперлись в потолок: в районах «старой» Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, - 172 160 руб. за кв. м. Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва сумела обогнать даже некоторые внутримкадные районы: например, в районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175 100 руб., в Бирюлево, Восточном и Западном, - 169 000 руб. – см. Рейтинг районов и метро Москвы по ценам на квартиры.

Квартиры в Московской области по итогам мая прибавили в цене 2,3%, средняя стоимость метра составила 118 700 руб. по индексу IRN.RU.

Рост цен на вторичное жилье по большей части носит догоняющий характер – сегменты, ранее отстававшие от рынка, теперь наверстывают упущенное. И если в «старой» Москве в роли «догоняющих» всегда выступают дорогие сегменты, то в Новой Москве и Подмосковье картина не такая однозначная, так как «дорогие» квартиры за МКАД сравнимы по стоимости или дешевле бюджетных предложений внутри МКАД. И часто служат альтернативой последним. Как следствие, «замкадный» спрос обычно сосредоточен в прилегающих к МКАД районах, застроенных относительно новым жильем, - весьма дорогих, по местным мерам. И именно они лидировали по темпам роста цен в прошлом году – см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2020 года».

Тем не менее в период прошлогоднего ажиотажа и в «старой» Москве, и в Новой, и в Подмосковье быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. Соответственно, теперь во всех локациях трехкомнатные квартиры обгоняют однокомнатные по темпам роста цен. По тем же причинам в Новой Москве второй месяц подряд лидирует бывший аутсайдер - Троицкий округ, а в Подмосковье средняя зона подтягивается к ближней.

Но в целом за МКАД ситуация на рынке, конечно, более смешанная, чем в «старой» Москве. Например, дальнее Подмосковье, в последние месяцы наверстывавшие отставание от более близких к столице зон, по итогам мая вновь опустилось на последнее место в географическом рейтинге. А в Новой Москве среди типов жилья в лидеры по темпам роста цен вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 г., и по итогам I квартала 2021 г.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Высокий спрос на квартиры и, соответственно, рост цен поддерживает изменение монетарной политики Центробанка. Два раза повысив ключевую ставку, ЦБ дал рынку четкий сигнал – длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти. Покупатели это прекрасно поняли и устремились за квартирами.

Как следствие, остаточный рост цен на вторичном рынке жилья продолжается, но в первую очередь за счет сегментов, которые отставали от рынка ранее. Наибольший потенциал для ценового роста имеет Подмосковье, как самая доступная локация. В отличие от области, в Новой Москве цены уже находятся на максимуме, вплотную приблизившись, а местами и обогнав стоимость жилья в спальных районах «старой» Москвы.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU