Виртуальный рост цен продолжается

Вторичный рынок московского региона перегрет, но квартиры продолжают дорожать. Пусть и виртуально по большей части, так как обороты рынка сократились по сравнению с концом прошлого года. Дорожает в основном бюджетное жилье, поэтому Новая Москва и Подмосковье по-прежнему обгоняют «старую» Москву по темпам роста цен на квартиры.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам I квартала 2021 г. стоимость квартир в Новой Москве увеличилась на 5,2% до 175 065 руб. за кв. м, в Подмосковье – на 5,3% до 114 254 руб. Для сравнения: в «старой» Москве цены за тот же период выросли на 3,7% и составили 215 165 руб. за «квадрат».

Как и в «старой» Москве, за МКАД то, что дешевле, дорожает быстрее того, что дороже. В Новой Москве панельные дома опережают по темпам роста цен (+5,5%) монолитно-кирпичные (+5,2%), в Подмосковье дома советской постройки подорожали больше (от +6,8% до +7,4%) современных ЖК (от +4,2% до +4,8%).

Дальнее Подмосковье, значительно отстававшее от среднего и ближнего в 2020 г., вырвалось вперед: квартиры на окраинах области в I квартале 2021 г. подорожали на 6,3%, в средней зоне – на 5,7%, в ближней – на 4,3%. Правда, в Новой Москве примыкающий к МКАД и, соответственно, более дорогой Новомосковский округ вырос в цене более ощутимо (+5,3%), чем дальний Троицкий (+4%). В отличие от Подмосковья, где есть местный спрос, на присоединенных территориях в основном покупают квартиры люди, работающие в Москве, и для них транспортная доступность жилья, в том числе наличие метро, принципиально важно.

В целом, индексы стоимости дешевого жилья в Новой Москве и Подмосковье за три месяца прибавили, соответственно, 6,4% и 6,9%, а индексы дорогого – 4,1% и 2,8%.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рост цен на жилье в московском регионе во многом носит виртуальный характер – продавцы повышают цены, несмотря на снижение оборотов рынка. Сделки разваливаются из-за «неоправданно высокого уровня цен», рассказывают риелторы – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2021 года: на рынке не хватает лотов по адекватным ценам». Но продавцов это пока не останавливает, они боятся продешевить и надеются на авось. Такая тактика была оправданна в 2000-е гг., когда рынок недвижимости рос как на дрожжах благодаря притоку нефтедолларов. Но в нулевые увеличивались не только цены на жилье, но и доходы населения. А в последние годы россияне только беднеют - по итогам 2020 г. реальные располагаемые доходы граждан РФ были на 10,6% ниже уровня 2013 г., по данным Росстата. Так что покупатели с деньгами на рынке недвижимости давно закончились. Остались покупатели с ипотекой, рекордно подешевевшей на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, и инвесторы, подыскивающие более выгодный способ сохранения капитала, чем депозиты, ставки по которым упали ниже уровня инфляции - по тем же причинам, что и ипотечные. Проблема в том, что спекулятивный спрос, который сформировали инвесторы и ипотечники, имеет свойство достаточно быстро и неожиданно заканчиваться, когда меняются условия, его создавшие. А именно это сейчас и происходит: Центробанк завершил цикл смягчения денежно-кредитной политики и в марте впервые с лета 2019 г. повысил ключевую ставку – см. «Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».