«Замкадье» обогнало Москву

Новая Москва и Подмосковье обогнали «старую» Москву по темпам роста цен на вторичные квартиры в 2020 г. Скорее всего, в Московской области опережающая динамика сохранится в долгосрочной перспективе – разрыв в стоимости старомосковского и подмосковного жилья будет постепенно сокращаться. А вот Новая Москва уже выглядит перегретой.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам 2020 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Новой Москвы увеличилась на 17,7% до 166 400 руб. В Подмосковье рост цен достиг 20% - в конце года квартиры в области стоили 108 500 руб. за кв. м в среднем. Напомним, в границах «старой» Москвы «вторичка» подорожала только на 16,2% - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года».

«Старая» Москва отстает от Новой Москвы и Подмосковья, так как внутри МКАД рост цен в среднем по рынку тормозит дорогой сегмент, подорожавший значительно меньше, чем массовый. А на городском рынке за МКАД «элитки» в московском понимании нет, и уровень цен в целом значительно ближе к массовому покупателю. Дорогой сегмент в Новой Москве и Подмосковье – это ближайшие к МКАД локации, застроенные типовым, но относительно современным жильем, которые часто являются продолжением спальных районов «старой» Москвы. Поэтому и получается, что ценовая динамика на подмосковном и новомосковском вторичном рынке в среднем примерно соответствует темпам роста стоимости недорогих сегментов внутри МКАД. Например, квартиры в столичных панельных пятиэтажках подорожали за год почти на 20%, в кирпичных – на 21%, а типовая панель советской постройки - на 17,4%.

За отсутствием элитной недвижимости, в Новой Москве и Подмосковье нет и существенной разницы в динамике цен по типам жилья. Современный монолит-кирпич, который в Москве относится к высокобюджетному сегменту и подорожал только на 8,3%, в Новой Москве прибавил за год 16,9%, а в Подмосковье – 21,8%. Для сравнения: стоимость квартир в современных панельных домах за тот же период увеличилась на 19,4% и 22% соответственно, а самый дешевый «замкадный» сегмент – типовая панель советской постройки в Подмосковье – прибавил в цене 20,8% (в Новой Москве советской панели почти нет). Дело в том, что за МКАД монолитно-кирпичные дома существенно дешевле, чем в «старой» Москве, и пользуются не меньшим спросом, чем более дешевая панель.

Разница в темпах роста цен на квартиры в зависимости от количества комнат (одна, две или три) в Новой Москве и Подмосковье также была достаточно скромной, хотя более доступные квартиры дорожали быстрее – как и в «старой» Москве. Но при этом за МКАД почти полностью отсутствует непременная составляющая элитного рынка – многокомнатные квартиры, цены на которые внутри МКАД в 2020 г. росли почти в два раза медленнее, чем на «однушки».

Что касается ценовой динамики в разрезе географии, то она также не преподнесла сюрпризов - чем ближе к МКАД, тем выше темпы роста цен. Как следствие, в Новой Москве НАО значительно обогнал Троицкий административный округ, а в Подмосковье больше всего подорожали города-сателлиты.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Скорее всего, Подмосковье еще достаточно долго будет опережать «старую» Москву по темпам роста цен на жилье. Стоимость подмосковного метра традиционно была примерно в два раза ниже московского, что объясняется более низкими зарплатами и менее развитой инфраструктурой в области. Однако границы между регионами постепенно стираются, в том числе благодаря улучшению транспортного сообщения с Москвой. Уже сейчас некоторые подмосковные города-сателлиты могут составить конкуренцию спальным районам внутри МКАД. Поэтому цены на жилье в столице и области будут медленно сближаться, а значит, в долгосрочной перспективе Подмосковье выглядит более интересным для инвестиций, чем «старая» Москва.

О Новой Москве этого сказать нельзя. До включения в состав Москвы эти территории развивались по подмосковному сценарию, однако после 2011 г. начали быстро дорожать и к настоящему времени уже отыграли большую часть своего инвестиционного потенциала. Опережающие темпы роста цен могут сохраниться в ближайшей перспективе за счет строительства метро, но в целом рынок выглядит перегретым. При этом Новая Москва остается привлекательной для тех, кто хочет купить квартиру для себя – как регион, застроенные современным жильем, с достаточно хорошей социальной и транспортной инфраструктурой.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU