Госрегулирование цен на жилье – гарантия его дефицита

Хочется надеяться, что власти не будут решать проблему аномальных темпов роста цен на рынке недвижимости тем же способом, что и на продуктовом – то есть путем административного регулирования ценообразования. Потому что результатом таких мер может стать только дефицит предложения, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 23 декабря на совместном заседании Госсовета и совета по стратегическому развитию и национальным проектам президент Владимир Путин потребовал от правительства отреагировать на рост цен на жилье, спровоцированный льготной ипотекой.

«Как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, рынок соответствующим образом отреагировал. И если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленная на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, оно если не сведется к нулю, то, во всяком случае, серьезно эти усилия пострадают. На это нужно самым внимательным образом и соответствующим образом реагировать», - заявил Путин (цитата по РБК).

Очень хорошо, что глава государства обратил внимание на негативные стороны запущенной в конце апреля программы льготной ипотеки, в рамках которой кредиты на покупку новостроек выдаются по ставке не выше 6,5% годовых. Проблема действительно серьезная: например, в Москве рост цен на новостройки перекрыл всю выгоду от снижения ставки для заемщиков к середине осени, а в Новой Москве это случилось еще раньше – в августе. Однако если правительство для предотвращения неадекватного роста цен будет использовать те же рецепты, что уже используются на продуктовом рынке, последствия будут крайне негативными.

Напомним, для борьбы с дороговизной еды власти применили испытанный способ – установили предельные цены: 1 кг сахара должен стоить в рознице максимум 46 руб., 1 л подсолнечного масла – 110 руб. К чему может привести госрегулирование ценообразования, хорошо известно по опыту СССР, где население полжизни проводило в очередях за такими дешевыми, но недоступными товарами. Наверное, временное ограничение розничных цен на масло и сахар не станут причиной серьезного дефицита, благо и то, и другое можно импортировать. А вот недвижимость, к сожалению, нельзя. Поэтому любые попытки контроля цен в этой сфере приведут только к спекуляциям, сокращению объемов нового строительства из-за потери бизнесом интереса к рынку и, соответственно, к резкому ценовому скачку после отмены госрегулирования.

Вице-премьер Марат Хуснуллин абсолютно прав, подчеркивая, что главная причина роста цен на квартиры – недостаток предложения и, соответственно, низкая конкуренция между застройщиками. Однако при этом правительство делает основной акцент на поддержке спроса через субсидирование ипотечных ставок, полагая, что это обеспечит рост объемов строительства.

Однако последнее совсем не обязательно: например, в Москве в 2000-х и спрос на жилье, и темпы роста цен били рекорды – не в последнюю очередь благодаря распространению ипотеки, однако объемы коммерческого строительства оставались очень низкими. Застройщикам было выгодно строить мало и продавать дорого - см. «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить». Просто потому, что строить было особо негде - Москва испытывала колоссальный дефицит земельных ресурсов. Зато в 2015 г., в разгар кризиса, объем предложения увеличился более чем в два раза благодаря освоению территорий бывших промзон. И результат не заставил себя ждать: стоимость новостроек за год упала более чем на 10%, и доступность жилья действительно увеличилась, несмотря на снижение доходов населения.

Поэтому для того, чтобы переломить нынешнюю ситуацию, необходимо сосредоточится не на стимулировании спроса через искусственное снижение ставок или – не да бог – на регулировании цен, а на наращивании объемов строительства с помощью снижения административных барьеров, вовлечения в оборот неиспользуемых земельных ресурсов и снижении стоимости подключения к инженерным сетям – см. «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами». А средства, которые государство тратит на субсидирование ипотеки, можно направить на строительство инфраструктуры – социальной и транспортной. Это прекрасный и очень действенный способ поддержки спроса за счет реального улучшения качества продукта.