Рынок разделился на две части: то, что близко к народу, и что не очень

Средние цены на вторичное жилье в Москве продолжают расти на фоне увеличения спроса. Однако если дешевые сегменты дорожают опережающими темпами, то дорогие не только сильно отстают от рынка, но и местами начинают дешеветь.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам октября стоимость метра на вторичном рынке в среднем увеличилась еще на 2,4% и достигла 191 150 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,9% и составили в среднем $2 465 за кв. м.

Средние цены растут исключительно за счет демократичных сегментов. Если индекс стоимости дешевого жилья (20% самых доступных квартир) в октябре вырос на 4,2%, то индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) – упал на 0,9%. Самые дешевые типы жилья - квартиры в кирпичных и панельных пятиэтажках - подорожали на 3,8% и 3,2% соответственно, советские панельные дома прибавили за месяц 3,6%. При этом дорогой монолит-кирпич вырос в цене только на 0,4%.

Аналогично в разрезе комнатности: стоимость однокомнатных квартир увеличились в октябре на 4,7%, цены на двухкомнатные выросли примерно на уровне рынка (+2,6%), трешки прибавили только 1,8%, а многокомнатные квартиры вообще не подорожали (+0,1%).

В топе рейтинга по географии за октябрь также оказались только демократичные локации: районы за МКАД, Южный, Юго-Восточный и Северо-Восточный округа. При этом самый дорогой округ – Центральный - показал отрицательный результат (-0,4%) и занял последнее место, а на втором месте с конца разместился Юго-Западный округ (0) – второй после ЦАО по уровню цен на жилье.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Ажиотажная волна скупки недвижимости, которую мы наблюдаем в последние месяцы, на вторичном рынке затронула только недорогой сегмент. Фактически, рынок разделился на две части: то, что близко к народу (по цене), и что не очень. И если в массовых сегментах уже ощущается дефицит предложения из-за вымывания самых доступных лотов, то в дорогих, наоборот, назревает синдром «разочарованного продавца». Видя, как растет средняя стоимость метра, владельцы высокобюджетного жилья отказываются от торга, а то и пытаются повысить цены, но, не встретив понимания со стороны покупателей, снимают квартиры с продажи. На этом фоне средняя стоимость дорогого жилья либо топчется на месте, либо даже корректируется вниз.

Скорее всего, спрос на недорогое жилье останется высоким до конца года: ноябрь и декабрь - традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. покупательская активность может упасть в связи с тем, что ажиотаж последних месяцев истощил спрос будущих периодов и привел к дефициту ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже в сентябре доля таких лотов не превышала 8% и постепенно уменьшалась). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшого роста ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, заявленные цены все же вряд ли начнут падать: продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражаться прежде всего в сокращении числа сделок, но не снижении цен. Удешевление вторичного жилья обычно бывает неявным - в виде увеличения глубины торга – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU».