Вторичный рынок Москвы бьет рекорды – за три месяца, прошедших после карантина, спрос восстановился до мартовского максимума. «Вторичке» сильно помогло смягчение монетарной политики ЦБ: снижение ставок по банковским вкладам вернуло популярность инвестициям во вторичную недвижимость. Ведь сдача квартиры в аренду – это своего рода «квартирный депозит», который приносит владельцу постоянный и почти гарантированный доход, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Вторичный рынок недвижимости стал главной жертвой введенных в апреле-мае карантинных ограничений, однако и восстановился он почти так же быстро, как упал. В июне, сразу после отмены режима самоизоляции, спрос на «вторичку» увеличился на 122%, а июль и август прибавили по 30%. Тем самым рынок вплотную приблизился к максимуму 2020 г.: в марте Росреестр зарегистрировал в Москве 14 801 переход прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, в августе - 14 695.

Одна из главных причин всплеска спроса на готовое жилья – снижение ставок по банковским вкладам на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ. Согласно статистическому бюллетеню ЦБ, в июне средняя ставка по вкладам в рублях на срок свыше года составила 4,74% годовых. Для сравнения: на посткризисном максимуме в январе 2015 г. соответствующий показатель равнялся 13,11%. Фактически, в настоящее время доходность по вкладам едва перекрывает официальную инфляцию (3,6% в августе), то есть близка к нулевой. При этом не исключено, что в недалеком будущем она опустится еще ниже – о возможности такого развития событий в начале августа говорил зампред правления ВТБ Анатолий Печатников.

Популярности депозитов повредило и изменение налогообложения. Весной текущего года был принят закон, по которому с 2021 г. доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., будут облагаться подоходным налогом (13%), за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года.

Кроме того, летом начался новый этап ослабления рубля: за 3,5 месяца доллар подорожал с 68,2 руб. до 75,3 руб., а евро - с 76,7 руб. до почти 90.

Все это привело к тому, что люди, державшие на депозитах солидные суммы, начали поиск более доходных инвестиционных инструментов, сравнимых по надежности с банковскими вкладами. Московская вторичная недвижимость в этом плане подходит как нельзя лучше - купив готовую квартиру с нормальным ремонтом рядом с метро, ее можно практически сразу сдать в аренду и получать стабильный ежемесячный доход, как по депозиту. По оценке «Инкома», в настоящее время каждая седьмая сделка на вторичном рынке столицы проходит с целью консервации крупных сбережений (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2020 года: спрос вернулся к мартовскому максимуму».)

Много арендный бизнес не принесет – 4-6% годовых, вряд ли больше. Однако с учетом роста цен на саму квартиру – в ближайшие годы недвижимость, скорее всего, будет дорожать в пределах инфляции, инвестор получает не только защиту своих вложений от обесценивания, но и достаточно стабильный ежемесячный доход. (См. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»)

Почему же крупных банковских вкладчиков заинтересовала «вторичка», а не «первичка», ведь новостройки доходнее? Удачная инвестиция в первичный рынок действительно может обеспечить более высокую прибыль за счет увеличения стоимости объекта по мере повышения стадии готовности, но только через несколько лет, после того, как дом будет построен и квартира в нем – перепродана. И это куда более рискованное вложение даже сейчас, после перехода рынка на эскроу. Наличие проектного финансирования не гарантирует, что проект сдадут вовремя, а увеличение сроков строительства крайне негативно сказывается на уровне доходности. И даже если сроки будут соблюдены, нет гарантии, что полученный доход оправдает ожидания инвестора. Далеко не все проекты существенно дорожают за время стройки. Бывает, что и наоборот – если новостройка была сильно переоценена на старте, рядом появились сильные конкуренты или обнаружились какие-нибудь серьезные недостатки.

В общем, инвесторы в новостройки и те, кто привык держать деньги на банковских вкладах, - это очень разные типы инвесторов. Первые рассчитывают на более высокую, но отложенную доходность и готовы к риску. Вторым главное – надежность и стабильный ежемесячный доход, которые могут обеспечить только инвестиции в готовое жилье с целью сдачи в аренду.