Во время принудительной самоизоляции уровень спроса на недвижимость в целом, а также активность ипотечных покупателей в частности находились на минимальном уровне, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». По данным компании, в нынешнем апреле количество сделок с привлечением кредита на вторичном рынке столицы было на 52% меньше, чем в апреле 2019-го, в мае годовое отставание составляло 50,4%.
Однако снятие ограничительных мер и уменьшение ключевой ставки Центробанка (а вслед за тем и ставок по жилищным кредитам – до минимального уровня) привели к росту активности ипотечных покупателей. Крупные игроки финансовой отрасли уже заявляют не только о восстановлении спроса на ипотеку, но и о превышении показателей июня над уровнем спроса в докарантинный период. При этом ведущие экономисты в своих прогнозах допускают, что ставки по кредитам опустятся еще ниже текущего уровня, в том числе на вторичном рынке, что будет поддерживать интерес покупателей жилья к ипотечным программам.
В «ИНКОМ-Недвижимость» предполагают, что изменения в сфере ипотечного кредитования могут привести к перераспределению спроса на вторичном рынке старой Москвы – в сторону многокомнатных лотов. Комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Нужно понимать, что чаще всего потенциальные заемщики ориентируются даже не на уровень ипотечных ставок, а на размер предлагаемого им ежемесячного платежа по кредиту – потянут ли они эту сумму? И сейчас, после увеличения доступности ипотеки, у многих потребителей (если их платежеспособность сильно не пострадала в последние месяцы) появилась возможность не только приобрести себе квартиру, если ранее они это откладывали, но и при сохранении того же ежемесячного платежа улучшить свои жилищные условия и выбрать объект с бОльшим метражом.
Мы считаем, что вследствие снижения ипотечных ставок спрос на вторичном рынке, как по цепочке, будет частично переходить в более дорогостоящие категории жилья. Так, сегмент «однушек» под влиянием этого фактора получит дополнительно около 8% сделок, в том числе за счет бывших арендаторов, решивших купить квартиру. Прирост сделок мог бы быть и больше, но часть покупателей, ранее планировавших приобретение 1-комнатной квартиры, скорее всего, передумает и сделает выбор в пользу «двушек». А в этом сегменте спрос, по нашим прогнозам, увеличится на 5% – из-за более высокой стоимости жилья приток со стороны арендаторов здесь будет гораздо меньше.
Однако наибольшую поддержку по числу сделок – прирост на 15% по отношению к настоящему моменту – ожидаемо получит категория 3-комнатных лотов. Во-первых, ими, с учетом новых возможностей, заинтересуются потенциальные покупатели как 1-комнатных, так и 2-комнатных квартир. Во-вторых, здесь замкнется цепочка оттока спроса, так как перехода покупателей в более дорогую категорию лотов – 4 комнаты и более – не произойдет (максимум спрос на них вырастет на 1-2%). Все-таки 4- и более комнатные объекты – наименее популярный формат на рынке недвижимости, к тому же такие квартиры покупается чаще всего за живые деньги, поэтому снижение ставок по ипотеке не приведет к увеличению их востребованности», - комментирует директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»Сергей Шлома.
При этом специалисты аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» подсчитали, что в сравнении с июнем 2019-го именно в сегменте 3-комнатных вторичных лотов наблюдается наиболее заметное сокращение доли спроса: с 34% годом ранее до 30% сейчас. Вместе с тем объем сделок в сегменте «однушек» за отчетный период вырос как раз на 4 п.п. – с 20% до 24%. Доли спроса, приходящиеся на 2-комнатные и 4- и более комнатные вторичные лоты, за год не изменились – 32% и 14% соответственно.
Специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на стимуляцию спроса из-за изменения условий ипотечного кредитования, активность покупателей на вторичном рынке жилья старой Москвы по-прежнему сосредоточена в определенной ценовой категории – ограничительная черта составляет 15 млн руб. Согласно статистике компании, на вторичные лоты стоимостью до 15 млн руб. сейчас приходится абсолютное большинство сделок – 93% (таким же данный показатель был в начале этого года). Более дорогостоящие объекты зачастую остаются невостребованными, тем более что в период пандемии ухудшилось материальное положение многих потенциальных покупателей таких квартир – к примеру, собственников бизнеса.