На данный момент спрос на вторичном рынке жилья столицы сосредоточен в сегменте наиболее бюджетных – 1-комнатных – объектов, во многом из-за ослабления платежеспособности населения в период пандемии. В том числе это касается консервативных инвесторов, чья активность ожидаемо будет весьма высокой: в этом году каждая десятая сделка на «вторичке» пройдет с целью сохранения сбережений, а также для сдачи купленного жилья в аренду, говорится в сообщении «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперты компании предполагают, что 80% условно инвестиционных сделок будет заключено именно в категории 1-комнатных объектов.
При этом, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с июнем 2019-го предложение 1-комнатных квартир на вторичном рынке старой Москвы сократилось на 8%, до 9 345 лотов. Тем временем в экспозиции нарастает количество студий (в отличие от первичного сегмента, на «вторичке» в основном представлены уже готовые объекты), которые конкурируют с «однушками» в борьбе за покупателей с ограниченным бюджетом, – за год оно выросло на 12,6%, до 1 020 лотов.
«С точки зрения оборачиваемости на рынке студии не отличаются от 1-комнатных квартир масс-маркета – они быстро перепродаются и возвращаются в экспозицию. При этом у студий есть существенное ценовое преимущество – наша статистика показывает, что средняя стоимость предложения таких объектов на «вторичке» Москвы составляет сейчас 4,8 млн рублей, что на 35% меньше стоимости стандартных 1-комнатных квартир, равной 7,4 млн рублей. И для некоторых покупателей, желающих поселиться в столице, студии являются единственной возможностью здесь закрепиться – когда, скажем, им не хватает средств на приобретение обычной «однушки», а взять ипотеку они не могут или опасаются, тем более в условиях экономической нестабильности.
Однако у выбора в пользу студий также есть весомые минусы. Во-первых, препятствием является все еще ограниченный объем предложения таких лотов в старых границах столицы. Поэтому покупателям не всегда удается найти объект, подходящий им по стоимости или расположению. Что же касается инвесторов, зарабатывающих на сдаче купленной жилплощади в аренду, то студия обычно приносит им меньший доход, чем 1-комнатная квартира. По нашим подсчетам, в среднем при равных параметрах (одна и та же локация, схожие качественные характеристики объектов и состояние домов) ставки найма студий могут быть до 20% ниже, чем у 1-комнатных квартир, из-за большего метража последних»,- рассказывает руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В компании отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы 7% покупателей, планирующих приобрести 1-комнатную жилплощадь, выбирают студию, остальные 93% такого спроса приходится на стандартные «однушки». Для сравнения – в Подмосковье, где выбор студий шире (1 911 лотов на «вторичке»), а их средняя стоимость ниже, конкуренция таких лотов с 1-комнатными квартирами гораздо сильнее – 20% против 80% соответственно.
Тем временем специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» также поделились наблюдениями по поводу еще одного бюджетного сегмента жилья – комнат. В сравнении с июнем прошлого года количество комнат, экспонируемых на вторичном рынке столицы, уменьшилось на 40,9%, до 2078 объектов. По мнению специалистов компании, интерес потребителей к комнатам может усилиться из-за последствий пандемии.
«Мы ожидаем, что на «вторичке» старой Москвы спрос на комнаты в этом году вырастет на 6-7%, за счет покупателей, которые из-за возникших сложностей с финансами не смогут позволить себе отдельную жилплощадь. Однако есть важное условие – необходимо, чтобы на рынке было достаточное количество комнат с грамотно выставленной стоимостью предложения. Дело в том, что многие продавцы таких лотов сильно завышают цены, особенно если их собственность находится в центральных районах столицы. И если стоимость большей части комнат будет выше рыночной (из-за желания продавцов воспользоваться активизацией спроса) и приблизится к ценам на студии и самые бюджетные «однушки», то потенциальные покупатели по возможности отложат сделку, чтобы накопить средства на отдельное жилье», - комментирует директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.