Ипотека под 0,5% - звучит эффектно, стоит дешево

Несмотря на резкое снижение спроса из-за карантина, московские застройщики только в мае начали корректировать ценовую политику. О распродажах наподобие тех, что практиковались в предыдущий кризис, речи не идет. Вместо огромных скидок девелоперы предлагают покупателям почти бесплатную – но только в первый год - ипотеку. Это эффектно и не влечет больших затрат, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Введение в Москве режима самоизоляции ожидаемо привело к обвалу спроса на жилье. По данным Росреестра, число ДДУ на рынке жилья в апреле сократилось на 44% в месячном и на 49% в годовом разрезе. Однако застройщики отреагировали на кризис очень сдержанно: в апреле в Москве по инерции еще росли цены на новостройки – см. «Обвал спроса из-за карантина не стал катастрофой для застройщиков».

Средний размер и распространенность скидок при этом сокращались. Например, по данным компании «Метриум», на рынке массового сегмента «старой» Москвы в апреле средний дисконт составил 5%, что на 1 п. п. меньше, чем месяцем ранее. Скидки предлагались в 62% проектов массового сегмента, то есть в 53 из 85 новостроек. Для сравнения: в марте скидки были доступны в 71 проекте (82%). Согласно подсчетам компании «Инком-Недвижимость», за месяц распространенность дисконтов снизилась во всем московском регионе: на 4 п.п. в прежних границах столицы и в области, на 2 п.п. в Новой Москве. К началу мая скидки предлагались в 38% проектов «старой» Москвы, в 27% ЖК на присоединенных территориях и в 52% новостроек Подмосковья.

Ценовая политика застройщиков начала постепенно меняться в мае. Более-менее явно – только в массовом сегменте, где наметилось небольшое снижение средних цен. Однако на самом деле подвижки есть и в других классах жилья. Самым популярным способом привлечения покупателей на московском рынке в мае стали программы субсидирования ипотеки, которые, в принципе, эквивалентны скидке от стоимости квартиры.

Больше всего распространено субсидирование ипотеки с господдержкой, ставка по которой не превышает 6,5% по кредиту не более 8 млн руб. (для московского региона). На первый год (иногда несколько меньше) застройщики предлагают взять оплату почти всех процентов на себя, в результате ставка для покупателя временно снижается до символических 0,5% или около того.

Если перевести субсидию от застройщика в процент дисконта от стоимости квартиры, то получится, что для квартир стоимостью не более 10 млн руб., соответствующим условиям программы льготной ипотеки (8 млн руб. кредит плюс 20% первоначальный взнос), ипотека под 0,5% в первый год вместо 6,5% на сумму кредита (80% стоимости квартиры) равняется скидке от полной цены квартиры в размере 4,8%. Но де-факто меньше, так как банки активно снижают ставки по льготной ипотеке.

Если квартира стоит дороже 10 млн или вообще не подпадает под госпрограмму – скажем, это апартаменты – дисконт может быть выше. Но в любом случае, в пересчете на скидку от цены квартиры субсидирование ипотеки в первый год не превышает 10% дисконта, притом что во время предыдущего кризиса, в 2015-2016 гг., скидки более 10% были обычным явлением. Таким образом, пока можно сказать, что нынешний кризис девелоперы переносят лучше предыдущего. В противном случае они бы были щедрее.