Цены сдержанно отреагировали на ослабление рубля

В начале марта случилось резкое ослабление рубля, что по традиции активизировало спрос на столичную недвижимость. В основном со стороны инвесторов и ипотечников - первые спешили вложить в квадратные метры стремительно обесценивающуюся валюту, вторых стимулировали опасения роста ипотечных ставок (см. «Обвал рубля немного взбодрил рынок»). Однако на этот раз ситуация на рынке очень далека от того, что творилось в конце 2014 г. – никаких очередей за квартирами, а цены за месяц прибавили только полпроцента.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась в рублях на 0,5% до 181 800 руб. в среднем. Даже в феврале темпы роста цен были выше – тогда метр подорожал на 0,7% в месячном выражении. А в ноябре 2014 г. на фоне девальвации национальной валюты цены на квартиры в Москве выросли сразу на 4,2%. То есть об ажиотаже в стиле предыдущего кризиса пока речи не идет.

Что касается долларовых цен на жилье, то из-за ослабления рубля за месяц они упали почти на 12% до $2 500 за «квадрат». Но в целом можно констатировать, что цены на московскую недвижимость окончательно «отвязались» от доллара. Даже в высокобюджетных сегментах. Если в периоды ослабления рубля и в 2014-м, и в 2008 гг., не говоря уже о 1998-м, дорогая недвижимость по темпам роста рублевых цен значительно опережала типовую в связи с тем, что владельцы высокобюджетного жилья пытались индексировать стоимость метра по доллару, то сейчас ничего подобного не наблюдается. Если индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в марте увеличился на 0,9%, то дорогого – только на 0,1%.

Вообще, ни один дорогой сегмент не показал в марте выраженного преимущества. Современный монолит-кирпич подорожал на 0,7%, что чуть выше рынка, но почти такую же динамику продемонстрировала современная панель (+0,6%). При этом в лидерах рынка по типам жилья оказались квартиры в типовых кирпичных домах и сталинках, прибавившие в цене 0,9%.

Похожая картина складывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. Дорогие многокомнатные квартиры подешевели на 0,3%, тогда как наиболее популярные форматы – однушки и двушки – за месяц подорожали на 0,6% и 0,7% соответственно. В топе рейтинга по географии – демократичный Северо-Восточный округ. Жилье в престижных Западном и Центральном округах подорожало сильнее, чем рынок в среднем, но Северо-Западный и Юго-Западный округа, застроенные дорогим бизнес-классом, по итогам месяца ушли в минус.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рынок недвижимости пока достаточно сдержанно отреагировал на существенное ослабление рубля. Во всяком случае, если сравнивать нынешнюю ситуацию с предыдущими кризисами. Одна из причин относительного спокойствия – снижение доходов населения. Люди стали беднее, чем в 2014 г., и у них банально нет денег на ажиотажные покупки. Напомним, реальные располагаемые доходы населения по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как пять лет назад. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. И, конечно, нельзя не упомянуть коронавирус: страх заразить себя и близких, потерять доход из-за ухудшения экономической ситуации в результате пандемии, естественно, негативно влияет на уровень покупательской активности. А учитывая, что с 30 марта в столице вводится жесткий карантин с принудительной всеобщей самоизоляцией, эта активность может упасть почти до нуля.

В общем, все ждали «черных лебедей» в 2019 г., но кризис всегда приходит неожиданно – см. «Черные лебеди» все-таки прилетели».