Дешевеющая ипотека разгоняет цены на жилье

Благодаря дешевеющей ипотеке и вымыванию наиболее доступных предложений темпы роста цен на вторичном рынке жилья Москвы ускорились. Однако доходы населения по-прежнему стагнируют, а ситуация в экономике чревата неприятными сюрпризами, которые могут негативно отразиться на динамике ставок.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам февраля квартиры в Москве подорожали в среднем на 0,7% до 180 900 руб. за квадратный метр. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, из-за ослабления рубля за тот же период времени потерял 2,3%, снизившись до $2 850 за «квадрат».

Рублевые цены толкает вверх самое доступное жилье в своих сегментах. Это хорошо видно при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности. Стоимость однокомнатных квартир в феврале увеличилась на 1,2%, то есть темпы роста цен на однушки ощутимо опережали рынок. Двушки подорожали на 0,8% - примерно как рынок в среднем. А трешки и многокомнатные квартиры от рынка отстали – первые прибавили только 0,5%, вторые – 0,2%.

Динамика стоимости жилья по географии была очень похожей. В топе рейтинга по уровню цен только демократичные локации: районы за МКАД, Восточный округ, Северо-Восточный, Южный, Юго-Восточный. Из дорогих округов в феврале чуть лучше рынка выглядел только ЦАО (+0,8%). Все-таки вид на Кремль – это «вечная» ценность.

В целом, индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в феврале вырос на 0,7%, а индекс дорогого остался на январском уровне.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Снижение ипотечных ставок позволило выйти на рынок жилья новому пласту покупателей, что, естественно, стимулирует покупательскую активность и цены. Однако, несмотря на рост доступности кредитов, платежеспособный спрос остается ограниченным - с рынка уходят прежде всего самые доступные предложения. Ипотека, даже сильно подешевевшая, может лишь отчасти компенсировать отсутствие роста доходов и без того сильно закредитованного населения.

При этом уровень ставок по ипотеке, которая в последние годы стала главным драйвером рынка недвижимости, зависит от макроэкономической ситуации. А она остается очень хрупкой. Еще в январе цены на нефть достигали почти $70 за баррель, а доллар стоил 61 рубль. Сейчас, из-за паники в связи с коронавирусом, ограничения передвижений и т.п., нефть подешевела до $52 за баррель, а курс рубля упал до 65,6 за $1. Если эпидемия перерастет в пандемию, чего ВОЗ не исключает, потребление и стоимость главного экспортного продукта Российской Федерации снизится еще больше, что может поставить под угрозу стабильность рубля и заставить Центробанк прекратить снижение ключевой ставки. А значит, и ипотека перестанет дешеветь.