Цены на типовое жилье растут, но дорогой сегмент по-прежнему отстает

За счет вымывания наиболее доступных лотов и изменения структуры предложения цены на вторичном рынке Москвы в целом развернулись в рост. Но дорогой сегмент по-прежнему тормозит – в бизнес-классе все еще слишком много переоцененных квартир.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в январе столичный квадратный метр подорожал еще на 0,6% и теперь стоит 179 600 руб. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, благодаря все более крепкому рублю увеличился сразу на 3,3% до $2 900.

Хотя большинство показателей растет, дорогой сегмент пока чувствует себя хуже, чем основная часть рынка. Если, например, индекс дешевого жилья в январе рос вместе с рынком и по итогам месяца прибавил 0,6%, то индекс дорогого жилья не только отстал, но и показал довольно ощутимый минус (-0,5%). Снизились или, во всяком случае, стагнировали цены на многокомнатные квартиры (-0,1%). А в рейтинге районов по темпам роста цен на жилье последние три строчки заняли Центральный, Северо-Западный и Юго-Западный округа – самые дорогие и престижные в Москве.

Дорогой и массовый сегменты уже давно демонстрируют разнонаправленную динамику. Если типовое жилье «отпадалось» еще в 2015-2017 гг., то в бизнес-классе и «псевдоэлитке» этот процесс до сих пор не завершен – цены все еще завышены относительно новых, посткризисных экономических реалий. Сроки экспозиции в дорогом сегменте очень большие, продавцы не заинтересованы в срочной продаже недвижимости, поэтому цены корректируются медленно. Впрочем, в этом году есть шансы на завершение процесса благодаря увеличению инвестиционной привлекательности недвижимости – см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Спрос на жилье оставляет желать лучшего, несмотря снижение ипотечных ставок до рекордно низких уровней – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2019 году: дешевая ипотека не вытянула спрос». Поэтому серьезный рост цен вряд ли возможен в обозримом будущем. Однако небольшой восходящий тренд, по всей видимости, сохранится, если макроэкономическая ситуация останется стабильной. Скорее всего, банки продолжат снижать ставки по ипотечным кредитам, что отчасти компенсирует отсутствие сколько-нибудь ощутимого роста доходов населения. Кроме того, в наиболее дешевых и востребованных сегментах вторичного рынка ощущается дефицит предложения, что также толкает цены вверх. Дополнительным аргументом в пользу роста цен может стать переток средств с банковских депозитов и из облигаций в недвижимость на фоне роста ее инвестиционной привлекательности – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU».