Ценовое дно пройдено не везде

Рынок недвижимости Москвы в 2019 г. распался на два сегмента, очень различных по ценовой динамике: если недорогое жилье показывает устойчивый рост, то бизнес-класс до сих пор топчется на месте и даже немного сползает вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2019 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал в среднем на 3,6% до 178 500 руб. То есть цены выросли на уровне инфляции, которая, по оценке Росстата, к концу декабря составила 3,1%. Долларовый индекс, рассчитываемый IRN.RU, на фоне укрепления отечественной валюты увеличился на 8,8% до $2 800.

В разрезе комнатности лучше всего выглядели двушки, прибавившие по итогам года 5,5%. Стоимость однокомнатных квартир, подорожавших на рекордные 8,5% в 2018 г., в 2019 г. выросла только на 2,2%.

Также по причине завышенной базы прошлого года аутсайдером рынка стал Восточный округ (-1,2%), занимавший в 2018 г. первое место в рейтинге округов и районов Москвы – см. обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года. В лидеры рынка по итогам 2019 г. вышли недорогие округа, застроенные типовым жильем – Юго-Восточный и Южный (+6,4% и +6%). Центральный округ, где сосредоточена уникальная элитная недвижимость, расположился на третьем месте (+5,8%).

Надо отметить, что большое влияние на цены в последние годы оказывает развитие транспортной инфраструктуры. Например, в 2019 г. стоимость жилья быстрее всего росла в районе Бескудниково, где в 2018 г. появилось метро. Высокие темпы роста цен продемонстрировали также районы, где открылись новые станции Солнцевской линии.

Однако наиболее интересной оказалась ценовая динамика в разрезе типов жилья. С одной стороны, типовая недвижимость и все, что близко к ней, подорожала ощутимо больше, чем рынок в среднем – процентов на 5. С другой – дорогие монолитно-кирпичные дома не только выглядели хуже рынка, но даже ушли в небольшой минус.

Причины разнонаправленной динамики достаточно очевидны. Современный монолит-кирпич – это по большей части бизнес-класс, основательно переоцененный еще в «тучные» 2000-е. Ему не с чего дорожать – покупатели, имея возможность купить более дешевое и качественное жилье на первичном рынке, не готовы удовлетворять завышенные запросы продавцов «вторички». А те, в свою очередь, не горят желанием идти навстречу клиентам и никуда не спешат, что мешает снижению цен. Как следствие, сделок с таким жильем мало, квартиры «зависают» в базах на месяцы и даже годы, а то, что все-таки продается, обычно уходит с существенным дисконтом относительно первоначальной цены. В результате цены в этом сегменте ползут вниз уже пять лет подряд.

В массовых сегментах, где собственники не могут годами ждать у моря погоды, цены сильно упали в 2015-2017 гг., а уже в 2018 г. развернулись в рост благодаря резкому снижению ипотечных ставок на вторичном рынке. Осенью 2018 г. ипотечный тренд временно изменился, что еще больше активизировало спрос: люди, опасаясь дальнейшего подорожания ипотеки, побежали в банки оформлять кредиты и, соответственно, покупать жилье.

В первой половине 2019 г. рынок поддерживали ожидания роста цен в связи с реформой долевого строительства, однако уже в мае число сделок пошло на спад – см. «Столичные риелторы ждут почти «мертвого» лета». Искусственная активизация, не подкрепленная увеличением доходов населения, всегда приводит к вымыванию спроса будущих периодов. К тому же самые дешевые квартиры были раскуплены в период ажиотажа, что привело к повышению средних цен и, опять же, к сокращению спроса.

Однако, скорее всего, сделок было бы еще меньше, если бы не возобновилось снижение ипотечных ставок. По данным Центробанка, к октябрю ипотека на готовое жилье подешевела до 9,67%, что лишь ненамного превышает рекордно низкие уровни прошлого года.

Но спрос все равно смещается во все более дешевые сегменты рынка жилья. Как отмечает «Инком», практически все сделки на рынке московской «вторички» сейчас проходят в бюджете не выше 10, максимум 15 млн руб. – см. «Денег нет, но рынок держится». Фактически, это те суммы, до которых дотягивается ипотечный спрос. По данным «Миэль», средняя сумма ипотечного кредита на вторичном рынке в 2019 г. составляла примерно 5,5 млн руб., а сумма кредита по соотношению к сумме всей сделки – 50-55%.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Учитывая ситуацию со спросом на рынке недвижимости и доходами населения, в 2020 г. вряд ли стоить ждать существенного роста цен. Однако небольшая положительная динамика – в пределах инфляции, – в среднем по рынку, скорее всего, сохранится, если не случится какого-нибудь макроэкономического форс-мажора, например, в связи с ужесточением санкций. Цены на жилье будет поддерживать дешевая для отечественного рынка ипотека – снижение ставок, по-видимому, продолжится в ближайшие месяцы. Кроме того, в наиболее дешевых и востребованных сегментах вторичного рынка ощущается дефицит предложения, что также толкает цены вверх.

Дополнительным аргументом в пользу роста цен может стать переток средств с банковских депозитов и из облигаций на рынок недвижимости. Когда деньги можно было положить в банк под 10-15% годовых, арендный бизнес, приносивший в лучшем случае 5-7%, никого не интересовал. Однако по мере снижения ключевой ставки Центробанка дешевеет не только ипотека, но и сокращается доходность банковских вкладов. В 2019 г. доходность консервативных финансовых инструментов впервые за последние пять лет опустилась до уровня, сравнимого с инвестициями в жилье для сдачи в аренду. И если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. вложения в недвижимость будут более выгодными, чем депозиты и даже часть облигаций – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU».