Законопроект депутатов Госдумы о начислении процентов по эскроу-счетам только выглядит как забота о дольщиках. На деле покупатели переплатят за жилье значительно больше, чем получат в качестве процентов, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В конце ноября в Госдуму был внесен депутатский законопроект, предусматривающий начисление процентов на средства, размещенные дольщиками на эскроу-счетах, по средневзвешенной ставке. Как следует из пояснительной записки к документу, «после завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели».
Напомним, 1 июля 2019 г. выступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые предполагают изменение схемы финансирования и реализации строящегося многоквартирного жилья. Теперь покупатели отдают свои деньги не напрямую застройщику, а кладут их в банк, на специальный счет эскроу, к которому девелопер получает доступ только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности. А строит он на собственные средства и на банковские кредиты.
Проценты по эскроу-счетам в настоящее время не начисляются. Именно за счет этих средств банки должны предоставлять застройщикам финансирование по пониженной ставке. Поэтому депутатская инициатива ломает всю логику реформы 214-ФЗ, отмечает Олег Репченко.
Существующий механизм формирования ставки для застройщиков зависит от наполнения счетов эскроу. Чем больше средств на эскроу, то есть чем быстрее продаются квартиры, тем ниже ставка. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по проектному финансированию в настоящее время находится в районе 6-7%. Но это при наличии у банка бесплатного фондировании со стороны дольщиков, которое обеспечивают хорошие продажи у застройщика.
«Если же на деньги дольщиков будут начислять проценты, то банки, естественно, повысят проценты по проектному финансированию. Причем, как всегда, с запасом. А застройщики постараются переложить дополнительные расходы на плечи покупателей. В результате стоимость жилья вырастет, и люди окажутся в худших условиях, чем если бы никакого дохода с эскроу не получали», - подчеркивает эксперт.
Смогут ли покупатели приобрести подорожавшие квартиры – отдельный вопрос, но в любом случае доступность жилья снизится.
«Дольщикам не нужны проценты по эскроу-счетам – им нужны квартиры, желательно по гуманным ценам. Чтобы там ни писали депутаты, «средневзвешенная ставка» не позволит накопить на ремонт квартиры в новостройке или компенсировать совсем не «средневзвешенные» расходы по обслуживанию ипотечного кредита в период строительства», - добавляет Олег Репченко.
Если народные избранники действительно хотят сделать для дольщиков что-то хорошее, то им надо подумать о способах удешевления жилья. Например, законодательно ограничить ставку по проектному финансированию, чтобы девелоперы – не только крупные федеральные, но и небольшие региональные – могли строить и продавать жилье по ценам, адекватным доходам местного населения.