Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели

Дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка может привести к активизации спроса на рынке недвижимости. Но не за счет удешевления ипотеки – ипотечный спрос практически исчерпан, а благодаря инвесторам: уменьшение доходности депозитов и облигаций делает выгодным вложения в недвижимость для сдачи в аренду, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Сегодня, 25 октября, состоится заседание Банка России по ключевой ставке. Скорее всего, ЦБ ставку снизит – инфляция остается низкой, экономика практически не растет, а чрезмерное укрепление рубля не выгодно бюджету. (Ставка была уменьшена на 0,5 п.п. до 6,5%.)

За последние пять месяцев мегарегулятор уже три раза уменьшал ключевую ставку: в итоге показатель упал с 7,75 до 7% годовых. К концу года ключевая ставка может опуститься и до 6% - такого развития событий ожидают оба ведущих банка страны, Сбербанк и ВТБ.

Динамика ключевой ставки, от которой зависит уровень ставок в экономике в целом, влияет и на рынок недвижимости. Наиболее очевидно – через ипотеку, которая дешевеет, когда ключевая ставка снижается. Впрочем, как показывает практика, удешевление ипотеки на 0,5-1 п.п. в нынешних условиях обеспечивает лишь кратковременный всплеск спроса на жилье, который очень быстро выдыхается. Так, например, случилось этим летом: на фоне снижения ставок рынок слегка оживился в июле-августе, однако уже в начале осени ипотечный спрос оказался практически исчерпан – «Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: снижение ипотечных ставок не остановило падение спроса».

О том, что ипотека – не панацея, IRN.RU писал неоднократно. Главной проблемы рынка недвижимости – несоответствия цен уровню доходов населения - кредиты не решают. При актуальной стоимости квадратного метра в московском регионе большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не смогут купить квартиру, даже если ипотечные ставки обнулятся. Ощутимо увеличить доступность жилья может либо устойчивый и значительный рост доходов населения, маловероятный в нынешней экономической реальности, либо резкое падение цен на квартиры, чего также вряд ли стоит ждать при текущей зарегулированности рынка, введении эскроу и т.п.

Однако дальнейшее уменьшение ключевой ставки все же может привести к заметной активизации спроса на недвижимость в ближайшие месяцы. Не столько за счет ипотечников, сколько благодаря перетоку средств с депозитов и финансовых рынков.

Дело в том, что на фоне смягчения монетарной политики ЦБ падают не только ставки по кредитам, но и по банковским вкладам и облигациям. В результате вложения в недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи в аренду становятся вполне конкурентоспособным инвестиционным инструментом.

Еще относительно недавно инвестиционный спрос на недвижимость был минимальным. В 2014-2015 гг. депозиты в крупных надежных банках приносили 10-12-15% годовых, доходность облигаций была еще выше. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала 4-6% годовых. Поэтому квартиры покупали только самые консервативные инвесторы с целью диверсификации портфеля.

Однако теперь ситуация меняется. Ставки по депозитам уже опустились ниже 7% годовых (в Сбербанке – ниже 6%), даже по крупным вкладам, сравнимым со стоимостью квартиры в Москве. И будут падать дальше в связи со снижением ключевой ставки. В таких условиях инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду выглядят достаточно привлекательным вариантом. Особенно если вкладываться не только в жилье, но и в коммерческую недвижимость, которая приносит не 4-6, а процентов 10 дохода.

Так что в ближайшие месяцы возможен скачок спроса на недвижимость со стороны состоятельных граждан, у которых истекает срок депозитов, открытых в предыдущие годы. Не желая открывать новые вклады под 3-4%, многие из них, скорее всего, решат выйти на рынок недвижимости, в том числе жилой, надеясь по крайней мере защитить свои капиталы от инфляции - в среднесрочной перспективе и арендные ставки, и цены на жилье будут расти (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU»).

Таким образом, дальнейшее снижение ключевой ставки вряд ли сильно поможет тем, кто нуждается в жилье для собственного проживания, но зато привлечёт на рынок недвижимости инвесторов и в определенной мере будет способствовать развитию арендного рынка.