Час Х наступил, цены не выросли

1 июля 2019 г. вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, кардинально меняющие правила игры на первичном рынке, но на рынке вторичном этот факт пока практически никак не сказался – индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, в июле остался на июньском уровне. Хотя продавцы, прежде всего дорогой недвижимости, конечно, пытаются воспользоваться моментом и поднять цены на свои активы. Насколько успешно, станет ясно осенью.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в Москве по итогам июля увеличился на 2%, до $2 772 за кв. м, на фоне укрепления курса рубля. При этом рублевые цены на вторичное жилье в Москве второй месяц подряд показывают нулевую динамику, застыв около отметки 175 200 руб. за «квадрат». Таким образом, надежды некоторых участников рынка на резкий и повсеместный рост цен на жилье после 1 июля пока не оправдываются.

Тем не менее звучавшие весь последний год заклинания о росте цен не могли не отразится на умонастроениях продавцов недвижимости – в высокобюджетном сегменте заметны попытки повышения цен. Индекс дорогого жилья в июле оказался существенно выше рынка: 20% самых дорогих квартир за месяц подорожали на целый процент; стоимость трехкомнатных и многокомнатных квартир за тот же период увеличилась на 0,5% и 0,3%, тогда как цены на однушки не изменились, а двушки подешевели на 0,4%; а в рейтинге стоимости жилья по географии лидирует самый дорогой и престижный округ Москвы – Центральный (+0,8%).

Однако надо учитывать, что в данном случае речь идет в большей степени о ценах предложения, чем реальных сделок, и нет никакой гарантии, что пожелания продавцов найдут понимание у покупателей. Тем более, что даже в период оживления рынка в предыдущие месяцы высокобюджетные квартиры – дороже 10-15 млн руб. – продавалось с большим трудом.

Примечательно, что на фоне роста цен на дорогую недвижимость самый дорогой тип жилья – современные монолитно-кирпичные дома – ушли в ощутимый минус (-0,8%). Это объясняется тем, что такие дома есть не только в центре, но и в спальных районах Москвы и даже за МКАД. В непрестижных локациях этот тип жилья очень чутко реагирует на снижение спроса по причине своей высокой стоимости.

При этом самые дешевые типы жилья – панельные и кирпичные пятиэтажки – в июле подорожали (на 0,8% и 0,6%). Правда, не столько за счет повышения цен на квартиры, сколько из-за вымывания наиболее доступных предложений.

Вся середина вторичного рынка - панельные дома (современные и советские девяти- и 14-этажкки), типовой кирпич, а также сталики по итогам июля показали нулевую или близкую к нулевой динамику.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рост цен на жилье, спровоцированный изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 г. и страхами в связи с реформой 214-ФЗ, выдохся к началу лета 2019 г. С июня 2019 г. средняя стоимость метра топчется на месте. Более того, Росреестр сообщает о резком спаде спроса на вторичное жилье в московском регионе, что может привести к снижению цен в последующие месяцы. В некоторых сегментах цены уже поползли вниз – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2019 года: покупатели не вернулись с майских каникул».

Тем не менее немало продавцов на вторичном рынке по-прежнему надеются реализовать прогнозы о непременном подорожании жилья после 1 июля 2019 г. Как отмечают риелторы, в результате многочисленных заявлений застройщиков о повышении цен в из-за поправок в 214-ФЗ у «частников» появилась склонность к завышению стоимости квартир и отказу от торга. На фоне снижения спроса такая стратегия может дать эффект, обратный желаемому. Однако по крайней мере до сентября ситуация на рынке, скорее всего, существенно не изменится – и продавцы, и покупатели будут ждать нового делового сезона.

Также по теме:

После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать