Дешевая ипотека не сделает жилье доступным

Если строить мало, то продавать жилье можно по ценам даже выше, чем они есть сейчас. Но если власти хотят, чтобы в России строили много, по 120 млн кв. м в год, им придется создать условия для снижения стоимости квадратного метра. Потому что по нынешним ценам все построенное не купят, даже если ипотечные ставки сделать вообще нулевыми, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя аналитическую записку департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства».

Напомним, специалисты Центробанка в этом документе ставят под сомнение возможность достижения целей национального проекта «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда – 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.). По мнению авторов исследования, реализация таких масштабных планов может столкнуться с множеством ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. В частности, аналитики ЦБ сомневаются в возможности наращивания спроса на жилье за счет ускорения темпов роста ипотечного кредитования. По их расчетам, для выхода на заложенный в нацпроекте целевой ориентир 2024 г. по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотечным кредитам должна ежегодно расти не менее чем на 22–23% в год в течение 6 лет. Это возможно лишь при условии ускорении роста доходов населения до 4% в год в реальном выражении (то есть в два раза быстрее, чем предполагается в прогнозе Минэкономразвития), а также при замедлении роста неипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам. При этом форсированный рост ипотеки может привести к исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7–9 лет. Отсутствие источников нового спроса, в свою очередь, может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта, считают аналитики ЦБ.

«На рынке в последние годы сложился стереотип, что если сделать ипотеку подешевле, то люди выстроятся в очередь за квартирами, что дешевая ипотека – это панацея. Но это не совсем так, потому что огромное количество потенциальных покупателей в Москве и других крупных городах не в состоянии купить жилье даже при нулевой ставке по кредиту. Слишком велик разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья», - отметил Олег Репченко в прямом эфире передачи «Вечерняя смена» на «Радио России».

Согласно мировой практике, жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу людей, живущих там, где этот метр строится. В Москве средняя зарплата в 2019 г. – 90 с небольшим тысяч рублей, по данным Росстата, а средняя стоимость новостроек – даже без учета элитной недвижимости в центре – около 200 000 руб. за кв. м. То есть ценник в столице завышен в два раза. В Подмосковье, Петербурге, Сочи, других крупных городах – раза в полтора.

Такой уровень цен сложился в 2000-е гг., в эпоху «шальных денег», когда рынок недвижимости процветал за счет поступлений от продажи дорогих энергоресурсов, высокой инвестиционной привлекательности и т.д. С 2014 г. ценовой пузырь немного сдулся, однако стоимость жилья все еще сильно превышает финансовые возможности основной массы потенциальных покупателей.

Ипотекой этот разрыв закрыть невозможно, потому большинство потенциальных заемщиков слишком бедны, чтобы взять кредит. Основной ипотечный спрос к настоящему времени уже почти исчерпан: те, кто мог купить квартиру в ипотеку по нынешним ценам, сделали это в последний год, когда людей пугали ростом цен в связи с реформой законодательства о долевом строительстве - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU. А всем остальным надо сначала накопить хотя бы на первоначальный взнос по кредиту, что в нынешней экономической ситуации сделать достаточно сложно.

На этот фактор обращают внимание и авторы записки: «В I квартале 2019 г. (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) в выданных новых кредитах с 28 до 40,6% выросла доля ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом (от 10 до 20%). Это косвенно указывает на постепенное исчерпание платежеспособного спроса на ипотеку, распространение ее на менее платежеспособные категории населения».

Снижение ставок на 2-3 п.п., как это записано в нацпроекте, не решит проблему. Тем более если одновременно предполагается ежегодный рост цен на 6% в среднем, что, как справедливо указывают аналитики ЦБ, гораздо выше ожидаемых Минэкономразвития темпов роста доходов населения. Последние, кстати, пока падают: по данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы россиян по итогам I полугодия снизились еще на 1,3% в годовом выражении.

Пока объемы строительства невелики, низкая платёжеспособность основной массы населения не препятствует сохранению высокого уровня цен. «Однако если цель государственной политики – строить много, чтобы люди могли решить свой жилищный вопрос, то одной дешевой ипотекой не отделаешься - надо принимать меры, чтобы сбить цену метра», - уверен Олег Репченко.

Речь, конечно, не идет об административном регулировании цен по примеру СССР. Однако если создать условия для снижения себестоимости строительства – уменьшить регуляторную нагрузку, облегчить доступ к инфраструктуре, как предлагают авторы записки ЦБ, девелоперы сами снизят цены. Естественно, не из альтруизма, а чтобы стимулировать спрос, которого не хватает на все проекты даже при нынешних объемах строительства – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье пользуются очень точечным спросом».

Однако пока власти скорее действуют в противоположном направлении, перекладывая на застройщиков все новые затраты, в том числе в рамках реформы 214-ФЗ. Отрасль остается очень забюрократизированной и коррупционноемкой, становясь при этом все более зарегулированной.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU