Для того чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По данным ЦБ, с 1 октября 2018 г. по 1 апреля 2019 г. ипотечная задолженность выросла на 24,7%. В связи с этим мегарегулятор опасается возникновения кредитной спирали на рынке ипотеки, когда рост объемов кредитования приводит к росту цен на жилье, а рост цен на недвижимость становится фактором роста кредитования, пишут «Ведомости».

Механизм, о котором предупреждает Центробанк, как правило, реализуется в условиях существенного роста доходов населения, отмечает Олег Репченко. Когда денег у людей становится больше, они чаще задумываются об улучшении жилищных условий, и, при наличии доступных ипотечных программ, все больше занимают у банков. Значительное увеличение платежеспособного спроса в свою очередь приводит к резкому росту цен на недвижимость, особенно в условиях дефицита предложения.

Именно такой сценарий реализовывался на рынке недвижимости Москвы в 2000-х гг., когда ипотека из заморской диковинки превратилась в реально действующий инструмент покупки жилья. Цены на квартиры тогда росли на 30-50, а то и на 100% в год. Например, в 2006 г. стоимость метра увеличилась в два раза, с $2 000 до $4 000, в том числе благодаря развитию ипотеки, не подкрепленному увеличением объемов предложения – см. «Уходящий год войдет в историю рекордным ростом цен на жилье». В те годы даже появилась невеселая шутка: мол, доступная ипотека сделала недоступным жилье. И преувеличением она не была - при улучшении условий ипотеки на определенный процент примерно на тот же процент возрастала цена квадратного метра.

Перед кризисом 2008 г. банки уже активно предлагали кредиты без первоначального взноса, а стоимость метра на вторичном рынке достигла $6 000. Финансовый кризис сильно ударил по рынку недвижимости, цены на жилье упали, на некоторое время исчезла ипотека с нулевым взносом. Однако собственно ипотечного кризиса в России не случилось – уж слишком мала была доля кредитов в банковских портфелях.

В настоящее время банковской системе тем более ничего подобного не грозит. Доля ипотеки в кредитных портфелях российских банков увеличилась (до 47% на конец 2018 г.), но все еще сильно отстает от таковой на старых европейских рынках (60-80% в Западной Европе и США). А доходы населения падают с 2014 г. (в I квартале 2019 г. этот показатель снизился еще на 2,3% в годовом выражении). Поэтому, несмотря на то, что в преддверии реформы 214-ФЗ застройщики и продавцы на вторичном рынке весь последний год играют на повышение, существенно подорожало только самое бюджетное предложение – московские пятиэтажки, новостройки в Новой Москве и т.п. Однако и там ни о каком росте в стиле нулевых речи не идет. При этом, например, цены на новостройки эконом- и комфорткласса в пределах МКАД по итогам I квартала 2019 г. выросли лишь на 8% в годовом выражении (см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».) А стоимость относительно дорогой «вторички» вообще ползет вниз – «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2019 года». Более того, на фоне роста ипотечных ставок появились признаки снижения цен даже в самых дешевых сегментах вторичного рынка – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: риелторы прогнозируют снижение цен», а также уменьшения доли ипотеки в общем объеме сделок – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: рынок демонстрирует признаки насыщения». Все это свидетельствует о высокой эластичности спроса на столичном рынке, что исключает возникновение ипотечного пузыря. Что касается других регионов, то там спрос еще более чувствителен к уровню цен по причине более низких доходов местного населения.

Банкам и участникам рынка недвижимости, скорее, стоит беспокоиться не о кредитной спирали, а о росте общей закредитованности россиян – не столько ипотекой, сколько необеспеченными потребительскими кредитами. По итогам 2018 г. отношение потребительских кредитов на душу населения к месячной зарплате увеличилось до 133% против 122% в 2017 г., пишет РБК со ссылкой на обзор «Альфа-банка» о состоянии банковского сектора. В I квартале 2019 г., по данным Frank RG, количество нецелевых необеспеченных кредитов увеличилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. Всего в I квартале россияне взяли 1,9 трлн руб. кредитов, 1,05 трлн из которых – это нецелевые необеспеченные кредиты. По словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, общий уровень долговой нагрузки населения достиг 9,9%, то есть уже близок к максимуму 2014 г. - 10,4% (цитата по «Ведомостям»). По информации Общероссийского народного фронта, российская семья в среднем тратит до 28% от дохода на выплату кредитов.

Объемы ипотечного кредитования растут куда медленнее, чем розничного. По данным Банка России, за январь-апрель 2019 г. банки выдали 393 000 ипотечных кредитов на сумму 858 млрд руб. (-7,4% в количественном и +3,2% в денежном выражении к январю-апрелю 2018 г.). Качество кредитов также пока остается хорошим - объем просроченной задолженности составляет лишь 1,05% (-0,23 п.п. к показателю годовой давности). Для сравнения: в сегменте потребкредитования доля просроченной задолженности свыше 30 дней в I квартале 2019 г. составила 20,2%, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

Однако если Центробанку не удастся сократить объемы выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% (в I квартале доля таких ссуд равнялась 40,7%), то проблемы не исключены и в этой сфере, так как вероятность просрочки по кредиту зависит именно от величины первоначального взноса.

Впрочем, очевидно, что огромная кредитная нагрузка россиян – это проблема не только Центробанка или банковской системы, но страны в целом. Ведь наши неизбалованные граждане влезают в долги не потому, что любят кредиты, а потому, что не могут обеспечить свои нужды иным способом.