Снижение Сбербанком ставок по ипотеке не приведет к всплеску спроса

Снижение Сбербанком ставок по ипотеке – бесспорно, очень хорошая новость для рынка недвижимости, который все больше зависит от кредитных средств. Однако к немедленному росту спроса это не приведет. Скорее наоборот, укрепит потенциальных покупателей во мнении, что надо ждать более существенного удешевления ипотеки, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

25 мая Сбербанк пересмотрел ставки по ипотечным кредитам. Базовая ставка по программе «Приобретение готового жилья» упала с 11,4% до 10,8% годовых, то есть на 0,6 п.п., а строящегося - с 10,9% до 10,6% (на 0,3 п.п.).

Сбербанк занимает на ипотечном рынке исключительное положение, выдавая львиную долю кредитов (по данным «Дом.рф», в 2018 г. доля Сбера составила 48%). Поэтому, как правило, другие банки следуют в русле кредитной политики основного игрока. То есть можно ожидать, что через некоторое время остальные участники рынка также скорректируют свои ипотечные программы.

Рынку недвижимости это, конечно, пойдет на пользу – на фоне продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека стала главным финансовым инструментом, обеспечивающим платежеспособный спрос. Тем не менее не стоит надеяться, что люди, обрадованные снижением ставок, тут же побегут покупать квартиры.

Во-первых, кредиты пока подешевели совсем незначительно. Например, при покупке квартиры стоимостью, скажем, 8 млн руб., в ипотеку по ставке 11,4% ежемесячный платеж составит 67 811 руб. (при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет), а по ставке 10,8% - лишь на 2,6 тыс. меньше, 65 191 руб. На рынке новостроек разница и того меньше - 64 326 руб. против 65 625 руб. – см. ипотечный калькулятор от www.irn.ru. При московских ценах на недвижимость выгода в 1000 – 3000 руб. погоды явно не сделает.

Во-вторых, прошлогодний ажиотаж в значительной степени исчерпал спрос будущих периодов. Напомним, из-за усиления санкционного давления на Россию, ослабления рубля, роста инфляции и т.п. Центробанк в 2018 г. дважды – в сентябре и декабре – поднимал ключевую ставку. Как следствие, банки начали повышать ставки по кредитам для населения, в том числе ипотечным. Ожидания дальнейшего подорожания ипотеки простимулировали резкий рост покупательской активности. По данным столичного Росреестра, в октябре 2018 г. количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. А по итогам года ипотека выросла на 66,6%.

Однако значительное – на 1 п.п. и более – удорожание ипотеки в итоге, естественно, привело к охлаждению рынка. По данным риелторов, доля кредитных сделок уже пошла на спад – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: рынок демонстрирует признаки насыщения»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: риелторы прогнозируют снижение цен».

Так что большинство из тех, кого устраивал нынешний или близкий к нынешнему уровень ставок, уже взяли кредит. А для того чтобы привлечь на рынок недвижимости новых покупателей – тех, кому не хватает денег на приобретение жилья, - ипотечную ставку надо снизить куда более существенно.

Небольшое уменьшение ставки скорее приведет не к активизации покупателей, а к формированию отложенного спроса – люди будут ждать, когда кредиты подешевеют еще больше. Ведь власти на самом высоком уровне обещают россиянам ипотеку под 8% годовых. В каком-то обозримом будущем – см. «Президент поручил принять меры для снижения ставки по ипотеке до 8% и ниже».