Оживление может смениться стагнацией

Рост цен на вторичном рынке жилья в апреле сохранялся только в самых недорогих сегментах. Оживление, начавшееся во второй половине прошлого года, постепенно выдыхается и уже в ближайшие месяцы может смениться стагнацией.

По данным аналитического центра www.irn.ru, благодаря укреплению рубля долларовый индекс стоимости жилья в столице по итогам апреля прибавил 0,6% и почти достиг отметки $2 700 за квадратный метр. Рублевые цены на квартиры в Москве за аналогичный период выросли лишь на 0,2%, слегка превысив 174 500 руб. за кв. м в среднем.

Темпы роста рублевого индекса стоимости жилья, рассчитываемого IRN.RU, снижаются второй месяц подряд: в марте цены увеличились на те же симоволические 0,2%, тогда как в феврале индекс прибавил 0,4%, а в январе – 0,5%. Причем в апреле рост цен ограничился исключительно бюджетными сегментами: индекс дешевого жилья увеличился на 0,6%, а индекс дорогого оказался нулевым.

Больше всего – на 1% - подорожали кирпичные пятиэтажки. По-видимому, в данном случае речь идет о коррекции – этот сегмент существенно отставал от рынка в предыдущие месяцы (см «Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года»). На втором месте – панельные хрущобы (+0,7%). Динамика стоимости всех остальных типов жилья оказалась хуже, чем в среднем по рынку. Даже типовая советская панель прибавила только 0,1%. Цены на квартиры в современных панельных домах и сталинках вообще не выросли, а монолит-кирпич ушел в небольшой, но минус (-0,1%).

Аналогичная картина складывается и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе географии. В лидерах рынка – демократичные Северо-Восточный и Юго-Восточный округа, а также районы за МКАД. В аутсайдерах – дорогой центр и запад.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рост цен на вторичное жилье в Москве, начавшийся во второй половине 2018 г., был спровоцирован целым рядом причин – от колебаний на валютном рынке и изменения траектории ипотечных ставок до реформы законодательства о долевом строительстве. Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, вызванное этими факторами увеличение спроса носит искусственный, а главное - кратковременный характер. Поэтому нет ничего удивительного в том, что на фоне продолжающегося снижения доходов населения и подорожания ипотеки покупательская активность, а с ней и рост цен постепенно сходят на нет – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2019 года: рынок сжался как шагреневая кожа».

Вполне возможно, что уже в ближайшие месяцы на рынок придет стагнация. Это тем более вероятно, что власти, похоже, отказались от самого жесткого варианта реформы 214-ФЗ и по крайней мере в течение года-двух рынок не будет испытывать недостатка в предложении жилья - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». При этом угроза ужесточения санкций против России и ухудшения макроэкономических показателей по-прежнему сохраняется – см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди».

Сезонный фактор также способствует снижению спроса – весенний деловой сезон подходит к концу, впереди длинные майские праздники и лето.

Обвала цен ждать не стоит, однако из-за уменьшения покупательской активности продавцы – как на вторичном, так и на первичном рынке, – будут вынуждены увеличить размер скидок и торга. Прежде всего в высокобюджетных сегментах, где предложение сильнее всего превышает спрос.

Недорогие сегменты, скорее всего, стагнации не почувствуют – потенциальная потребность граждан в жилье все еще огромна, ограничен только платежеспособный спрос. Поэтому квартиры стоимостью до 10-15 млн руб., которые могут позволить себе купить в ипотеку москвичи со средним уровнем дохода в 100 000 – 150 000 руб. на семью (см. ипотечный калькулятор от IRN.RU), будут по-прежнему востребованы.