Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется

Столичный рынок новостроек благополучно переживет переход на проектное финансирование и эскроу-счета 1 июля 2019 г. Просто потому, что, по оценке Москомстройинвеста, большая часть московских проектов никуда не перейдет - квартиры в них будут продаваться по старым, то есть ныне действующим правилам. Это значит, что искусственно созданный покупательский ажиотаж скоро закончится, а переизбыток предложения останется, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В понедельник, 22 апреля, председатель правительства РФ Дмитрий Медведев подписал разработанное Минстроем постановление о критериях достройки проектов без эскроу-счетов. Документ опубликован на сайте правительства РФ.

Согласно документу, после 1 июля 2019 г. продавать квартиры в строящихся домах не по эскроу можно будет в проектах, готовых не менее чем на 30% и проданных по ДДУ не менее чем на 10%. Кроме того, предусмотрен ряд понижающих коэффициентов. Если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуется передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то для освобождения от эскроу достаточно готовности в 15% (коэффициент 0,5). Для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, при условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов РФ, используется коэффициент 0,2. То есть объектам таких застройщиков достаточно иметь шестипроцентную готовность. Сейчас системообразующими застройщиками являются две компании — группы ПИК и ЛСР. Такой же коэффициент – 0,2 - применяется для объектов застройщиков, взявших на себя обязательства по достройке проблемных объектов.

Критерии освобождения от эскроу были разработаны в рамках декабрьских поправок к 214-ФЗ. Напомним, в конце прошлого года неожиданно для рынка был принят закон, по которому с 1 июля 2019 г. через счета эскроу должны продаваться все строящиеся дома – даже те, реализация которых началась до этой даты. При этом в законе была сделана оговорка, что проекты, соответствующие определенным критериям, смогут сохранить прежнюю схему финансирования и продажи. Каким именно критериям, должно было определить правительство.

Исходя из разработанных Минстроем критериев, около 60% проектов, которые сегодня возводятся в Москве, и после 1 июля 2019 г. будут достраиваться и реализовываться по «старой схеме», сообщил 19 апреля заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на ежегодной конференции ИД «Коммерсантъ» «Апрельские тезисы рынка недвижимости 2019».

Порядка 30% московских проектов, по оценке Москомстройинвеста, должны будут перейти на эскроу-счета.

«Ещё у 10% проектов - пограничная ситуация, где есть основание полагать, что к моменту вступления изменений по переходу на эскроу-счета строители доведут свою строительную готовность до тех критериев, которые будут определять схему дальнейшего финансирования проектов», - отметил Гончаров.

Так что, по всей видимости, реформа долевого строительства не коснется примерно 70% московских новостроек. Да и большая часть из оставшихся 30% тоже, скорее всего, не уйдет с рынка и более или менее беспроблемно перейдет на проектное финансирование. Во всяком случае, по словам того же Александра Гончарова, заявки на получение финансирования по счетам эскроу подали все московские застройщики – включая тех, кому банковские кредиты, очевидно, не понадобятся, потому что их объекты соответствуют критериям Минстроя.

Конечно, факт подачи заявки не означает, что она непременно будет удовлетворена банком, однако и сами банкиры отмечают хорошее качество заявок от московских застройщиков и высокий процент их одобрения. Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов объясняет это компетентностью финансовых департаментов столичных компаний и повышенной рентабельностью местных проектов. «В субъектах федерации диапазон рентабельности проектов - 10-30% в зависимости от проекта, у большей части – 10-20%. В Москве – от 20%: 20-30-40%. У проекта с более высокой рентабельностью, естественно, больше шансов получить проектное финансирование, потому что устойчивость такого проекта к изменению цен выше», - объяснял Бессонов на пресс-конференции 29 марта.

В принципе, все это – очень хорошие новости для московского рынка недвижимости. 1 июля 2019 г. не встанут стройки, лишенные финансирования, обманутых дольщиков не прибавится, люди будут покупать квартиры на привычных условиях. В общем, коллапс, который мог бы привести к уходу с рынка значительной части проектов, не случится. Но это значит, что и проблема избыточных объемов предложения никуда не денется.

Напомним, в преддверии изменения правил игры застройщики набрали рекордное количество новых площадок – в первой версии поправок в 214-ФЗ о переходе на эскроу предполагалось, что все объекты, которые получат разрешение на строительство до 1 июля 2019 г., будут жить по старым правилам.

В результате только за I полугодие 2018 г. столичные компании получили разрешения на строительство 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 г.

По итогам 2018 г. объемы нового строительства между Третьим транспортным кольцом и МКАД выросли в полтора раза по сравнению с 2017 г. и 2015 г. и в 1,8 раза - относительно 2016 г. (см. обзор рынка новостроек Москвы в 2018 г. от «ИРН-Консталтинг»).

По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.

И это несмотря на то, что спрос пока растет. Его стимулирует информационный фон – застройщики пугают покупателей резким ростом цен в связи с переходом на проектное финансирование. И, благодаря созданному таким образом ажиотажу, заявленная стоимость метра в новостройках действительно увеличивается, по крайней мере, в массовых сегментах (см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе»).

Насколько подорожает стройка из-за реформы 214-ФЗ – отдельный вопрос. Цифры называются самые разные – от 4 до 30 и более процентов. Но в любом случае, себестоимость строительства и цена продажи – это разные вещи, которые на московском рынке недвижимости уже давно напрямую не коррелируют. Стоимость жилья в столице определяется рынком, то есть соотношением уровня платежеспособного спроса и объемов предложения.

Ситуация со спросом после 1 июля может измениться не в лучшую сторону: искусственный всплеск покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ведь фундаментальных, экономически обоснованных причин для увеличения продаж нет: доходы населения падают с 2014 г., а ипотека, поддерживавшая рынок в предыдущие годы, начла дорожать: в феврале средняя ставка достигла максимума за последние полтора года.

Недостаток спроса могло бы уравновесить снижение объемов предложения в случае тотального перехода рынка на проектное финансирование. Процентов 10-20 проектов его бы, вероятно, просто не пережило. Однако, судя по утвержденным премьер-министром критериям, власти все же выбрали мягкий сценарий реформы отрасли, не предполагающий остановки строек и прочих негативных явлений.

Конечно, избыточные метры все равно рассосутся через год-два: как уже было сказано выше, столичные девелоперы за последние годы получили все разрешения на строительство, которые могли, и еще несколько лет вряд ли будут заинтересованы в запуске большого количество новых проектов. Тем более что их уже точно придется продавать через эскроу. Поэтому к 2020-2021 гг. на рынке, скорее всего, установится умеренный, на уровне инфляции, восходящий ценовой тренд - как и прогнозироровал IRN.RU на основе теориии циклов.

Однако в ближайшей перспективе, после 1 июля 2019 г., московский рынок может столкнуться со снижением спроса на фоне остающихся огромными объемов предложения. Поэтому не исключено, что к концу года ценовой прирост последних месяцев будет постепенно нивелирован за счет увеличения размера скидок и глубины торга. Прежде всего, в высокобюджетных сегментах – бизнес-классе и «квазиэлитке», апартаментах, где предложение сильнее всего превышает спрос. Более доступные для населения эконом- и комфорткласс дно рынка, скорее всего, уже прошли.

Также по теме:

• Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»