Цены растут, но фрагментарно

В I квартале 2019-го, как и в 2018 г., спрос на вторичном рынке недвижимости Москвы был в основном сосредоточен в недорогих сегментах и локациях, поэтому они и подорожали больше, чем дорогие. При этом из-за вымывания дешевых вариантов в прошлом году и традиционной ротации структуры предложения в начале года ценовая динамика в целом оказалась несколько смазанной.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевый индекс стоимости жилья по итогам первых трех месяцев 2019 г. вырос лишь на 1,1% до примерно 174 200 руб. за кв. м, причем в марте рост составил символические 0,2%. Долларовые цены за тот же период прибавили в среднем 3,4% и почти достигли отметки $2 700 за квадратный метр.

Динамика цен по-прежнему очень сильно зависит от локации и сегмента. Если самое дешевое жилье – квартиры в панельных хрущобах - подорожали в I квартале на 2,5%, то в самом дорогом сегменте – монолитно-кирпичные дома – цены остались на месте.

Аналогично в разрезе комнатности: стоимость небольших квартир, одно- и двухкомнатных, - в среднем увеличилась на 2% и 2,6% соответственно. При этом трехкомнатные выросли в цене только на 0,1%, а многокомнатные и вовсе ушли в минус – их цена снизилась на 0,4%.

Похожая картина складывается и при рассмотрении ценовой динамики по округам и районам. В топе рейтинга в основном демократичные округа, а дорогие и престижные расположились ближе к концу.

Выбиваются из общего тренда лишь кирпичные пятиэтажки и застроенный ими Восточный округ – они оказались хуже рынка, несмотря на то, что относятся к недорогих сегментам. По-видимому, такая динамика связана с тем, что в предыдущие годы кирпичные хрущевки слишком сильно подорожали благодаря программе реновации.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах. Способствует росту стоимости метра и информационный фон. Напомним, С 1 июля 2019 г. застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены. Ситуация на первичном рынке, естественно, не может не влиять на вторичный.

Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения. Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения, резко упавшие из-за кризиса 2014-2015 гг. , не только не восстановились, но продолжают сокращаться. А ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать. При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, все еще способна преподнести неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности. Собственно, темпы роста цен на жилье уже снижаются. Если в январе 2019 г. относительно декабря 2018 г. метр прибавил полпроцента, то в марте по сравнению с февралем – только 0,2%.

Подробный прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на 2019 и последующие годы читайте на www.irn.ru в понедельник, 1 апреля.