Московский рынок жилья : 50% за первое полугодие

Небывалый рост цен на московские квартиры, который пришелся на первое полугодие 2006 года, возможно, останется в истории этого рынка абсолютным рекордом. По данным аналитического центра www.irn.ru, за последние 6 месяцев жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза, т.е. рост цен составлял примерно по 7% в месяц (сложный процент). В результате уже за первую половину 2006 года московский рынок недвижимости превысил все даже самые оптимистичные прогнозы, сделанные в начале года, однако, хорошо это или плохо – вопрос философский.

Несмотря на то, что высокие темпы роста цен на жилье радуют застройщиков и инвесторов, текущее состояние московского рынка недвижимости настораживает все сильнее не только с социальной, но и с экономической точки зрения. Основная проблема, которая играет сейчас ключевую роль – продолжающееся нагнетание дефицита квартир. С одной стороны, на эту тему сказано уже не мало: – появление закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) усложнило жизнь застройщикам и они стали строить меньше. Но с другой стороны, с момента вступления в силу этого закона прошло уже более года, однако новые объекты-новостройки на рынок по-прежнему практически не поступают. В этом свете наблюдается очевидное противоречие между декларацией столичного стройкомплекса о строительстве в 2006 году не меньших объемов жилья, чем в прежние годы, и почти полное отсутствие новых объектов на рынке. Означает ли это, что в 2006 году впервые за несколько лет объемы вводимого в Москве жилья пойдут на спад?

Вторая проблема, связанная с ростом количества инвестиционных покупок квартир в периоды масштабного роста цен, похоже, приобретает в нынешних условиях новый характер. Несколько лет назад во время аналогичного ажиотажа на московском рынке жилья (2003-2004 годы) аналитический центр www.irn.ru в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал рынка недвижимости?» указал на то, что немало квартир (до 30%) приобретается с целью вложения свободных деньг, на перспективу или для последующей перепродажи. Очевидно, что этот фактор сначала дополнительно подогревает рынок и способствует «вымыванию» предложения, а впоследствии он, напротив, может усилить стагнацию и затоваривание при условии возврата на рынок значительной части квартир, купленных впрок.

В нынешних условиях этот механизм реализуется уже не разрозненными покупателями-частниками, а профессиональным сообществом застройщиков и риэлтеров. С экономической точки зрения их позиция понятна – зачем продавать жилье сейчас если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате по оценкам аналитического центра www.irn.ru, сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным «заградительным» ценам. Проще говоря, в нынешних условиях застройщики и риэлторы фактически сами стали инвестиционными покупателями, еще больше усиливая дефицит, возникший после введения 214-ФЗ.

Подобная позиция, разумеется, оправдана с точки зрения более выгодной реализации отдельного строительного проекта но, приобретая массовый характер, она оказывается недальновидной и закладывает под весь рынок недвижимости «бомбу замедленного действия». Попробуем оценить «степень бедствия» на цифрах, однако следует понимать, что все используемые нами параметры, конечно же, носят только приблизительный характер.

Согласно многочисленным оценкам разных экспертов сокращение объемов предложения в новостройках за последний год (после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве) составило около 50%. С незначительным отставанием аналогичное сокращение предложения произошло и на вторичном рынке. Эти обстоятельства привели к повышенным темпам роста цен осенью 2005 года, которые перекинулись и на 2006 год. А в 2006 году события получили еще более интересное развитие: - с одной стороны, в условиях возникшего ажиотажа, порядка 30% предложения можно отнести на долю инвестиционных покупателей, а с другой стороны, около 50% жилья застройщики и риэлторы сейчас придерживают, временно сняв с продажи или выставив «заградительные» цены. Получается, что на реальных покупателей теперь приходится не более 20% от уже сократившегося вдвое объема предложения или около 10% от обычного объема предложения (характерного до момента введения 214-ФЗ).

Другими словами, за последний год московский рынок жилья «сжался» примерно в 10 раз! Если принять за 100% количество конечных покупателей жилья до 1 апреля 2005 года (до введения 214-ФЗ), то сейчас по сравнению с тем количеством доля конечных покупателей квартир составляет только порядка 10%. Этим и объясняется столь стремительное подорожание московского жилья – по нынешним ценам купить квартиру в Москве может заметно меньшее людей, но и количество свободных квартир также заметно сократилось: - город стал меньше строить, застройщики и риэлторы придерживают имеющиеся у них объемы, часть жилья покупается с целью инвестиций. А рынок продолжает демонстрировать все новые ценовые рекорды.

Приведенные рассуждения хорошо коррелируют еще с одной эмпирической зависимостью, выявленной аналитическим центром www.irn.ru. Рост цен на квартиры приводит к уменьшению количества покупателей квартир в геометрической прогрессии. Например, рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20% - в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д. Аналогично, если объем квартир уменьшается вдвое, то его можно продавать на 10% дороже обычного, вчетверо – на 20% и т.д. Эта зависимость, характерная для продажи больших микрорайонов нового жилья, похоже, подтвердилась за последний год в рамках всей Москвы. Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30%-35%. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического ежегодного удорожания московского жилья!

Примечание! Аналогичная цифра (порядка 30%) величины избыточного роста цен на московское жилье за последний год получается из сравнения ценовой динамики на квартиры и коттеджи. Подробности в статье "Коттеджный рынок близится к насыщению", написанной на основе Исследования рынка коттеджных поселков - 2006.

Изменение показателей за 1 полугодие 2006 года:

(средние значения за июнь 2006 к средним значениям за декабрь 2005)

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

• Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2006 года >>

Если описанная здесь картина близка к реальной ситуации на московском рынке недвижимости, то как все это может сказаться на его перспективах? Во-первых, следует понимать, что на текущий момент рынок как таковой практически исчез. Есть продавцы, ежедневно повышающие ценники на свой товар, и покупатели, которым становится все сложнее угнаться за ценовым галопом и подобрать себе желаемую квартиру. В таких условиях объем сделок оказывается минимальным – это отдельные люди, которые вынуждены что-то покупать именно сейчас пусть даже с ущербом для себя, или же инвестиционные покупатели.

Во-вторых, продавать по нынешним ценам те же объемы новостроек, что и в прежние годы, уже не получится. Следовательно, если московский стройкомплекс будет принимать меры для поддержания объемов строительства на уровне прошлых лет и количество предложений в новостройках начнет постепенно восстанавливаться, то последующая корректировка цен вниз станет закономерной. Ее можно будет избежать только в случае отказа от заявленных планов строительства на этот и следующий годы, что также вполне вероятно.

Как становится понятно из этого обзора, вопрос сроков стабилизации цен на московском рынке жилья и периода их корректировки вниз полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения на рынке новостроек. Этот фактор во многом зависит от политической воли и административных решений и, другими словами, является непрогнозируемым. Пока рост цен на московское жилье продолжает сохраняться, хотя его темпы начинаются снижаться даже в условиях нагнетающегося дефицита предложения. Принимая во внимание высокую инертность процессов освоения новых строительных площадок, можно ожидать сохранения роста цен в том или ином виде вплоть до конца этого года, однако чем дольше продлится рост, тем выше становится вероятность и возможный масштаб последующего кризиса на московском рынке недвижимости.