Рост ипотечных ставок – это среднесрочный тренд

Второе за последние месяцы повышение ключевой ставки ЦБ – это тренд. А значит, как и прогнозировал IRN.RU, ипотечные ставки в среднесрочной перспективе будут расти, что не лучшим образом скажется на все более зависимом от ипотеки рынке недвижимости, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

14 декабря Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,75% годовых. «Принятое решение носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков, которые остаются на повышенном уровне, особенно на краткосрочном горизонте. Сохраняется неопределенность относительно дальнейшего развития внешних условий, а также реакции цен и инфляционных ожиданий на предстоящее повышение НДС. Повышение ключевой ставки позволит предотвратить устойчивое закрепление инфляции на уровне, существенно превышающем цель Банка России», - говорится в сообщении Центробанка. Впрочем, даже с учетом повышения ключевой ставки ЦБ прогнозирует годовую инфляцию в интервале 5,0–5,5% по итогам 2019 г. А к целевому уровню в 4% инфляция, по мнению Центробанка, должна вернуться только в 2020 г.

Надо отметить, что Банк России недавно уже повышал ключевую ставку. 16 сентября 2018 г. она выросла также на 0,25 п.п. – впервые с 2014 г.

К снижению ключевой ставки Центробанк в обозримом будущем переходить не планирует. Во всяком случае, о такой возможности в сообщении ЦБ даже не упоминается. А вот дальнейший рост ставки вполне вероятен. Целесообразность ее повышения мегарегулятор будет оценивать, «принимая во внимание динамику инфляции и экономики относительно прогноза, а также учитывая риски со стороны внешних условий и реакции на них финансовых рынков» (цитата из официального пресс-релиза).

Под «внешними условиями» понимается риск ужесточения западных, прежде всего американских, санкций против России. Напомним, в Конгрессе США ждут рассмотрения как минимум два законопроекта, предполагающих введение ограничений на покупку американскими резидентами российского госдолга в связи с якобы имевшим место вмешательством российских властей в американские выборы. Кроме того, Госдеп планирует ввести вторую порцию санкций по «делу Скрипалей», а также придумать что-то новое из-за инцидента в Керченском проливе. Какие именно санкции будут реализованы и в каком виде, пока неизвестно, однако, судя по внешнеполитической обстановке, поводы для усиления санкционного давления на Россию у США и их союзников в 2019 г. обязательно найдутся. Так что, скорее всего, отечественный Центробанк будет и дальше вынужден поднимать ключевую ставку.

Курс ЦБ на ужесточение монетарной политики в целях сохранения стабильности на финансовых рынках может достаточно сильно ударить по отечественному рынку недвижимости. Из-за падения доходов населения в результате кризиса 2014 г. спрос на жилье в стране все больше зависит от ипотеки – не имея собственных денег на покупку квартир, люди занимают их у банков.

Пока ЦБ снижал ключевую ставку, а ипотека дешевела, все было хорошо. Например, на фоне снижения ипотечной ставки на 1,39 п.п. за 10 месяцев 2018 г. число ипотечных сделок в Москве выросло на 75,2% (при том что количество ДДУ за тот же период увеличилось только на 48,3%, а переходов прав на «вторичке» - на 27%). По данным риелторских агентств, доля ипотеки на первичном рынке Москвы достигла 50-60% (в некоторых проектах – до 90%), а на вторичном, где много альтернативных сделок (то есть, фактически, обменов), с использованием кредитных средств покупается примерно 40% квартир. (См. «Ипотечный ажиотаж» простимулировал спрос, но не цены», «Рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей».)

Рост ипотечных ставок на 0,5-1 п.п. после сентябрьского повышения ключевой сначала привел к реализации отложенного ипотечного спроса (рекордное число ипотечных договоров было зарегистрировано в октябре), однако уже в ноябре ипотека просела почти на 15%, по данным Росреестра. И это при том, что базовые ипотечные ставки в ведущих банках пока не превышают 10% годовых.

Однако очевидно, что 10% - это далеко не предел. О грядущем повышении ставок уже предупредил банк ВТБ, второй по объемам выдачи ипотеки после Сбербанка, который собирался увеличивать ставки еще до решения ЦБ по ставке. Так что уже в ближайшем будущем мы увидим вторую волну роста ипотечных ставок.

Так как доходы населения, как минимум, не растут, удорожание ипотеки приведет к сокращению платежеспособного спроса на жилье. Насколько именно – зависит от темпов роста ставок. Критичным для рынка недвижимости станет повышение до 12-13% годовых - для этого будет достаточно повысить ключевую ставку до 10-11%. И, учитывая все возрастающие внешнеполитические риски, исключать такой сценарий никак нельзя – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU».