Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?

Зачем разрабатывать новую программу субсидирования ипотечных ставок, когда эти ставки и так находятся на исторических минимумах? Планы Минстроя имеют смысл только в том случае, если власти всерьез опасаются значительного роста ключевой и, соответственно, ипотечной ставок, считает руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разрабатывает новую программу субсидирования ипотеки, чтобы поддержать строительную отрасль, рассказал глава ведомства Владимир Якушев на съезде Национального объединения строителей. По его словам, задачи по развитию ипотеки и в целом стройотрасли поставлены амбициозные, и в той непростой ситуации, которая сегодня царит на рынке, ее стоит поддержать.

«Мы будем предлагать запускать некий продукт для субсидирования ипотеки. Такие предложения сегодня у Минстроя есть», — цитирует Якушева РИА «Новости».

До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник не сообщил. Напомним, в рамках предыдущей программы льготной ипотеки, которая была запущена для поддержки строительной отрасли в 2015 г., ипотека субсидировалась до 12% годовых – при том что после повышения ключевой ставки ЦБ до 17% в конце 2014 г. ипотека подорожала до 20 и более процентов.

Сейчас ставки находятся на принципиально ином уровне. По данным Центробанка, средневзвешенная ипотечная ставка по кредитам, предоставленным населению в октябре 2018 г., составила 9,41% - это минимум за всю историю наблюдений. Кредиты на покупку квартир в новостройках выдавались под 9,16% в среднем (+0,05 п.п. к сентябрю 2018 г.), а на вторичное жилье – 9,51% (-0,03 п.п. к сентябрю 2018 г.). Вряд ли у государства в нынешних экономических и геополитических условиях есть деньги для того, чтобы опустить ставку еще ниже. Да и какой в этом смысл? Объемы кредитования продолжают расти: в октябре было выдано 141,3 тыс. рублевых ипотечных жилищных кредитов на сумму 300 млрд руб. – это, соответственно, на 16 и 18% больше, чем в сентябре 2018 г., и на 25 и 41% - чем в октябре 2017-го. А за 10 месяцев 2018 г. было выдано 1,17 млн кредитов на 2,37 трлн руб. (+44,4% в количественном и +58,2% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года).

Да, в отчетности ЦБ еще не успело отразиться повышение ипотечных ставок в последние пару месяцев. Так как банковское одобрение действует в среднем три месяца, кредиты, выданные по новым ставкам, по оценке «Дом.рф», попадут в статистику только в конце текущего – начале следующего года. Однако пока речь идет о, в общем-то, незначительных корректировках. На фоне повышения в сентябре ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. ипотека в ведущих банках подорожала на 0,5-1 п.п., что вряд ли требует субсидирования ставок из государственного бюджета.

Так почему же Минстрой заговорил о поддержке ипотеки? Разработка новой госпрограммы оправданна только в том случае, если власти всерьез рассматривают возможность существенного роста ипотечных ставок в обозримом будущем. Это может произойти в случае ухудшения ситуации на финансовых рынках, на которое ЦБ отреагирует значительным повышением ключевой ставки. По аналогии с 2014 г. можно предположить, что спусковым крючком для такого развития событий может стать усиление санкционного давления на Россию. Напомним, в Конгрессе США ждут рассмотрения минимум два законопроекта, предполагающих введение санкций в отношении российского госдолга и блокировку долларовых операций крупнейших отечественных госбанков. И американские эксперты уверены, что такие санкции обязательно будут приняты.

Окончательный вид новых санкций пока неясен, однако любые ограничения в отношении госдолга неизбежно приведут к распродаже облигаций федерального займа (ОФЗ) и дальнейшему ослаблению рубля. Насколько просядет рубль, заранее сказать трудно. Однако когда в апреле, после введения санкций против «Русала», иностранцы начали сбрасывать российские бумаги, сократив свою долю на рынке ОФЗ с 34,5% до 32,3%, доллар буквально за десять дней подскочил с 58 до 63 руб. И это в период роста цен на нефть. Соответственно, если нерезиденты разом продадут не 2, а хотя бы 5-6% российского госдолга, Центробанку, вполне возможно, придется резко увеличить ставку, чтобы поддержать отечественную валюту. При этом повышения ключевой ставки всего лишь до 10-11% годовых уже будет достаточно для того, чтобы ипотека подорожала до заградительных в нынешних условиях 12-13%. Здесь и пригодится заранее разработанная Минстроем программа.

Однако учитывая, что целью властей является поддержка строительной отрасли, скорее всего, государство, как и в прошлый раз, будет субсидировать ипотеку только на первичном рынке. А на вторичный вернется стагнация – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».