Небольшие квартиры в демократичных районах – главные драйверы спроса

Покупательская активность на рынке вторичного жилья в Москве продолжает расти, но основной спрос по-прежнему сосредоточен в демократичных сегментах. Впрочем, более статусную недвижимость тоже можно успешно продать – при условии, что это небольшая и, соответственно, не очень дорогая квартира.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в ноябре прибавил 1,6%, слегка превысив отметку в $2 600 за квадратный метр. Рублевая стоимость «квадрата» почти достигла 171 700 руб. в среднем – это на 1,3% больше, чем в октябре. Как и в предыдущие месяцы, рынок растет в основном за счет недорогих сегментов: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья в ноябре прибавил 2%, тогда как индекс дорогой недвижимости не дотянул до среднерыночных значений – рост составил 0,9%.

В качестве главного драйвера спроса выступают небольшие и, соответственно, доступные по цене квартиры, расположенные в основном в демократичных районах. Это хорошо видно при рассмотрении динамики цен по комнатности: если однокомнатные квартиры в ноябре подорожали сразу на 2,4%, то стоимость многокомнатных, наоборот, снизилась на 0,7%. В разрезе географии в лидерах по темпам роста цен также в основном недорогие округа – Восточный, Северо-Восточный, районы за МКАД, Юго-Восточный округ.

Среди типов жилья наибольший прирост цены тоже продемонстрировали демократичные сегменты: советские девяти- и 14-этажные панельные дома (+1,7%) и современная панель (+1,8%). При этом самый дорогой сегмент – современный монолит-кирпич – прибавил только 1%.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Как неоднократно писал IRN.RU, основная причина оживления рынка недвижимости в последние месяцы – реализация отложенного ипотечного спроса на фоне постепенного роста ставок по кредитам. Некоторые банки начали пересматривать ставки еще в конце лета, а после того как Центробанк в сентябре поднял ключевую ставку, неизбежность подорожания ипотеки стала очевидна всем. Поэтому, естественно, люди, которые в обозримом будущем планировали покупать жилье, решили поспешить со сделками.

Колебания валютных курсов и ожидание введения новых американских санкций против России – так называемых «санкций из ада» - также простимулировали покупателей. Опасаясь, что их валютные вклады будут в принудительном порядке конвертированы в рубли, люди забрали из госбанков несколько миллиардов долларов, часть из которых была вложена в московскую недвижимость. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей».)

В докризисные годы такая ситуация неизбежно привела бы к ажиотажу и взрывному росту цен, но сейчас, из-за ограниченной платежеспособности покупателей, спрос сконцентрирован главным образом в недорогих сегментах.

Вымывание наиболее доступных предложений приводит к росту средних цен, однако о формировании устойчивого тренда речи пока не идет. Все перечисленные выше факторы поддержки спроса носят временный характер и могут сойти на нет уже в ближайшие месяцы. Для разворота рынка необходим рост доходов населения, которые пока в лучшем случае стагнируют. При этом падения цен на нефть, которая с октября уже подешевела с $85 до $60 за баррель, ужесточения санкционного давления на Россию (Конгресс должен рассмотреть законопроект о санкциях в начале 2019 г.) и повышения НДС с января может оказаться вполне достаточно для ухудшения ситуации в экономике в целом и снижения покупательской активности на рынке недвижимости в частности.

Однако до конца года рынок, скорее всего, останется достаточно активным. Во-первых, факторы, поддерживающие спрос, еще не исчерпали себя. Во-вторых, декабрь – это почти всегда высокий сезон: люди по психологическим причинам стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.