Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль

Постепенное раскрытие эксроу-счетов действительно увеличит риски для банков, однако учитывая, что главными бенефициарами реформы 214-ФЗ станут именно они, логично увеличить не только банковскую прибыль, но и ответственность, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Закон о долевом строительстве будет дополнен очередными поправками в осеннюю сессию Государственной думы РФ, заявил 12 октября заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. Однако, по его словам, поправка о поэтапном раскрытии счетов эскроу в настоящее время не разрабатывается.

Напомним, о возможном внесении такой поправки в закон о долевом строительстве ранее заявлял вице-премьер РФ Виталий Мутко. Предполагалось, что Минстрой разработает поправку к 214-ФЗ, предусматривающую возможность постепенного раскрытия эскроу-счетов с тем, чтобы девелоперы могли направлять средства от продажи квартир на погашение банковских кредитов. По оценкам самих застройщиков, переход к постепенному раскрытию эскроу-счетов снизил бы их финансовые расходы в два раза.

«Сегодня такой поправки пока нет. Против нее выступает ЦБ РФ», - цитирует Стасишина РИА «Новости».

Причины возражений Центробанка против досрочного раскрытия счетов эскроу достаточно очевидны: если застройщик все-таки обанкротится, банку придется возвращать деньги покупателям квартир не со счета эскроу, а из собственного кармана. Поэтому, естественно, такая поправка повышает риски для банков, что не может нравится мегарегулятору, ответственному за благополучие финансовой системы. Вопрос в том, насколько полезно для российской экономики вообще и жилищного строительства в частности принимать во внимание исключительно интересы банковского сообщества?

Переход от долевого строительства на систему эскроу-счетов и так принесет банкам огромную прибыль. С одной стороны – девелоперы, лишившись доступа к деньгам дольщиков, будут вынуждены занимать у банков средства на стройку – под процент, конечно. С другой – деньги, уплаченные покупателями за жилье, будет размещаться в банках до окончания строительства дома, однако пользоваться этими весьма значительными суммами банки будут абсолютно бесплатно. (См. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки».)

Однако, согласно закону, банк не только кредитует застройщика, но должен жестко контролировать целевое использование выделенных им на строительство средств. Поэтому, по идее, необходимость возвращения денег покупателям может возникнуть только в случае, если банк халатно отнесется к своим обязанностям. Так что поправка о досрочном раскрытии эскроу-счетов будет стимулировать банки повышать собственные компетенции и ответственность – что совсем неплохо.

Вместо досрочного раскрытия эскроу Центральный банк предлагает кредитовать застройщиков под плавающую процентную ставку. Как отметила зампред ЦБ Ольга Полякова на парламентских слушаниях в Госдуме 12 октября, в начале строительства застройщики уже будут нуждаться в финансировании, но на этом этапе никто — ни застройщик, ни банк — не может гарантировать то, какой объем средств будет получен от приобретателей квартир и аккумулирован на счетах эскроу. «Обсуждая с кредитными организациями этот вопрос, мы пришли к выводу, что возможно кредитование под плавающую ставку. При предоставлении таких кредитов будет выдаваться кредитная линия. Она будет выдаваться под рыночную ставку и та часть, которая будет аккумулироваться постепенно на счетах эскроу, она будет финансироваться по более низкой ставке, возможно, даже по ставке ниже ключевой. Тут уже будет сам банк определять, какова будет ставка», — цитирует Полякову РИА «Новости».

Таким образом, ЦБ предлагает отдать решение главной проблемы реформы 214-ФЗ – об уровне ставки по проектному финансированию – на откуп банкам. Если застройщику очень повезет, то средства, полученные бесплатно от покупателей, банк предоставит ему «даже по ставке ниже ключевой».

В настоящее время ключевая ставка составляет 7,5%. И, учитывая грядущие американские санкции в отношении российского госдолга и рост инфляции, скорее всего, этот показатель будет увеличиваться. Конечно, банк несет какие-то расходы на андеррайтинг, контроль над движением средств и т.п., но они явно меньше ключевой ставки.

Напомним, когда переход на продажу квартир в новостройках через систему эскроу только обсуждался, речь шла о принципиально ином уровне ставок. «Логика подсказывает, что они (кредиты для застройщиков – прим. ред.) должны стоить 2-3%, не более - маржа банка плюс риски. С учетом работы банка и Компенсационного фонда эти риски минимизируются», - говорил глава Минстроя (ныне бывший) Михаил Мень на конференции РБК в декабре 2017 г. (см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли».)

Потом называлась цифра 6%, теперь – рыночная ставка с возможным, но далеко не гарантированным снижением. Рыночная ставка по кредитам для застройщиков – это сейчас, благодаря предыдущему снижению ключевой ставки, – 9,5-12% годовых. Выдержит ли ее экономика строительных проектов, учитывая, что в нынешней экономической ситуации девелоперы, скорее всего, не смогут переложить дополнительные расходы на плечи покупателей? В Москве, по-видимому, да – здесь в строительном бизнесе маржа уже не заоблачная, но до сих пор большая. И председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, наверное, имеет основания обвинять крупных столичных застройщиков в сокрытии прибыли и выводе ее из России. «Прибыль строительных организаций по факту сейчас не очень большая. Потому что вся прибыль остается на подрядчиках либо на той компании, которая продает. А далее где она, эта прибыль? В основном не в России. Это показывает практика основных крупных застройщиков. Поэтому если дополнительную прибыль получит коммерческий банк – ничего страшного», - заявил чиновник на конференции ИД «Коммерсантъ» в августе 2018 г.

Однако реформа законодательства о долевом строительстве Москвой не ограничивается. В регионах, где инвестиционная себестоимость строительства 27 000 руб. за метр, а цена продажи – 30 000 за кв. м, 9% и даже 7% по проектному финансированию – это слишком много. Поэтому если власти все-таки хотят сохранить или, тем более, наращивать объемы строительства жилья в стране – президент, напомним, дал поручение увеличить ежегодный объем ввода до 120 млн кв. м, им придется придумать какие-то механизмы поддержки застройщиков.

Нельзя сказать, что власти совсем ничего не делают в этом направлении. Как сообщил в сентябре ИА «Интерфакс» со ссылкой на управляющего «Дом.рф» Кирилла Гришанова, его организация (совместно с Минстроем, Минфином и ЦБ – прим. ред.) планирует до конца года разработать механизм гарантирования для банков, кредитующих застройщиков по проектному финансированию.

«Суть следующая: банки смогут от Института развития получать гарантию или поручительство, которое позволит снизить риск-вес кредита при расчете достаточности капитала в пять раз: со 100 до 20%», - цитирует Гришанова ИА «Интерфакс».

Какие банки и проекты смогут получить гарантии, на основании каких критериев они будут отбираться и кем, пока не сообщается. Непонятно так же, насколько в результате снизится ставка по проектному финансированию. Ясно одно: все риски в сфере жилищного строительства вновь предлагается возложить на бюджет, как и в истории с Компенсационным фондом – см. «Никакой фонд не сможет защитить дольщиков от недостроя». Ведь Институт развития – это, собственно, и есть «Дом.рф» - чисто государственная организация. Непонятно только, зачем тогда вообще было инициировать глобальную реформу 214-ФЗ? Можно было просто объявить, что отныне ответственность за достройку домов берет на себя государство – и дело с концом.