Дешевое жилье вымывается из предложения

В сентябре на фоне ослабления рубля и растущих опасений за судьбу ипотеки продолжилось вымывание с рынка наиболее дешевых предложений и, соответственно, рост средних цен. Бизнес-класс и «квазиэлита» при этом ушли в минус – переоцененные лоты по-прежнему не пользуются спросом.

Из-за снижения курса рубля долларовый индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, в сентябре потерял 4,1%. Рублевый индекс за тот же период вырос на 1%. В наибольшим плюсе снова оказались самые дешевые сегменты – панельные пятиэтажки, типовая советская панель (9- и 14-этажные дома) и однокомнатные квартиры. Спрос на доступное жилье стимулирует ожидание роста ипотечных ставок (напомним, 14 сентября Центробанк повысил ключевую ставку) и укрепление доллара - на рынок вышли покупатели, копившие на квартиру в иностранной валюте. Кроме того, продавцы традиционно пытаются играть на повышение, когда рубль дешевеет.

Примечательно то, что рост курса доллара не смог переломить тренд на снижение стоимости дорогого жилья. Привязка к доллару и, соответственно, пусть виртуальный, но рост стоимости метра наблюдается только в самом дорогом сегменте рынка. При этом сильно переоцененный бизнес-класс и так называемая «квазиэлита» продолжают дешеветь. «Расслоение» дорогого жилья хорошо видно по динамике цен в разрезе географии: все западные округа, где сосредоточено много жилья указанных категорий, в сентябре выглядели хуже рынка. Самый дорогой из них – Юго-Западный – вообще стал главным аутсайдером. При этом самый элитный округ Москвы - Центральный – наоборот, продемонстрировал наибольший плюс.

Так как по-настоящему элитных квартир значительно меньше, чем жилья бизнес-класса, дешевеют и сегменты, включающие оба типа жилья, – монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В последние месяцы цены на вторичном рынке жилья постепенно растут, однако как долго будет продолжаться этот тренд – большой вопрос. В целом факторы, толкающие рынок вверх, носят временный характер. Ослабление рубля и ситуация с ипотекой заставили покупателей поспешить со сделками, однако такая искусственная стимуляция спроса, не сопровождаемая увеличением доходов населения, приводит к вымыванию спроса будущих периодов. При этом темпы роста экономики вновь замедляются (1% в августе против 1,8% в июле), а удорожание ипотеки еще больше снизит доступность жилья для населения. Поэтому не исключено, что уже в обозримом будущем цены откатятся назад – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».