Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2006 года

В мае 2006 года на столичном рынке недвижимости возникла двоякая ситуация и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов. С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но с другой стороны они, по-прежнему, продолжают оставаться достаточно высокими. В какой-то степени нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года перед наступлением стабилизации цен, однако довольно очевидны и существенные различия состояния рынка тогда и сейчас. Является ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденцией или только временной «заминкой» пока остается не ясным. Тем не менее, мы можем проанализировать некоторые интересные обстоятельства и цифры, которые принес с собой май. Как обычно, начнем со статистики.

Во избежание недопонимания следует сделать одно пояснение. В аналитическом комплексе www.irn.ru динамика рынка недвижимости рассчитывается в еженедельном формате, и уже на основании недельных индексов вычисляются средние значения индексов стоимости за тот или иной месяц. Следовательно, индексы за май соответствуют уровню цен примерно на середину мая, также как апрельские значения – на середину апреля и так далее. Очевидно, что еженедельные индексы являются более оперативными и именно их следует использовать для отслеживания новых тенденций, в то время как месячные индексы являются более сглаженными и инерционными интегральными показателями. Это наглядно видно на примере мая.

Согласно данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости московского жилья в мае составило 3.148$ за квадратный метр. По отношению к среднему значению индекса стоимости за апрель, равному 2.884$, рост составил около 9%. Однако следует понимать, что это фактически прирост цен с середины апреля по середину мая. Если же мы возьмем прирост цен непосредственно за май, опираясь на еженедельные индексы, то получим несколько иную цифру. Например, с 27 апреля по 27 мая (на момент составления этого обзора) индекс стоимости жилья вырос с 3.019$ за метр до 3.222$ или на 6,7%. Она отражает то обстоятельство, что в течение мая темпы роста цен снизились примерно до 1,5% - 1,8% в неделю, что соответствует 6%-7% месячного прироста!

Непонимание этих деталей, к сожалению, иногда приводит к неадекватной интерпретации показателей аналитического центра www.irn.ru и необоснованной критике. С формальной точки зрения изменение среднего уровня цен в мае к среднему уровню цен в апреле составляет 9,1% и оказывается сравнимым с приростом цен в прошлых месяцах, так как месячные индексы – более инертные интегральные показатели, и данное изменение включает в себя также период второй половины апреля. При этом более динамичные еженедельные индексы оперативно отражают изменения на рынке и приводят к скорректированному значению майского прироста в 6,7%. Для сравнения – аналогичный прирост цен за апрель с 27 марта по 27 апреля по еженедельным индексам составил 9,3%. Замедление темпов роста цен в мае примерно в полтора раза оказывает налицо.

С точки зрения аналитических показателей очень похожая ситуация наблюдалась и в мае 2004 года перед стабилизацией цен. Темпы роста еженедельного индекса стоимости жилья, как и индекс ценового ожидания, стали снижаться уже после майских праздников. Однако прирост цен за май по более инерционным среднемесячным показателям, как и сейчас, оказался сравнимым с апрельским. Впрочем, разница между этими двумя подходами к оценке изменения цен за месяц в большинстве случаев не существенна, и становится заметной только в редких случаях, когда происходит перемена тенденций. Поэтому в такие периоды, чтобы впредь не давать повода для неадекватных суждений, наряду с месячными показателями будут приводиться еще и более оперативные данные на основе еженедельных индексов.

Изменение показателей с конца апреля по конец мая:

Изменение средних показателей за май к средним показателям за апрель:

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2006 года >>

Корректная интерпретация статистических данных, разумеется, важна для адекватного суждения о ситуации на рынке недвижимости. Однако первостепенны все же экономические тенденции и внутренние механизмы поведения рынка, которые лежат в основе тех или иных статистических результатов. Поговорим теперь о том, какие новые признаки появились в мае и какие выводы они позволяют сделать в отношении перспектив московского рынка жилья.

Начнем с того, что в течение мая продолжилось ослабление курса доллара, следовательно, реальный прирост цен на жилье в рублях опять же оказывается ниже роста долларовых цен. Доллар потерял в мае около 2%, а значит, реальный майский прирост составил даже не 6,7%, а менее 5% - примерно вдвое меньше, чем в апреле. Разумеется, ослабление доллара в последние месяцы стало новым дополнительным фактором, толкающим цены на жилье вверх.

Анализ показателей по классам жилья выявляет еще одну интересную закономерность. В течение всех последних месяцев в условиях ажиотажного роста цен быстрее всего дорожали наиболее ликвидные и недорогие классы жилья: - одно- и двухкомнатные квартиры, панельные дома, спальные районы и районы за МКАД. В мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры, а также сталинские, кирпичные и монолитные дома перестали уступать панельным, заметный рост цен (более 10%) наблюдается во многих центральных районах города.

Подобные тенденции были характерны для периода стабилизации цен во второй половине 2004 – в начале 2005 года. Означает ли это, что нынешний рост цен на наиболее ликвидное и недорогое жилье, наконец-то, достиг насыщения или нет? С уверенностью этого утверждать нельзя, однако, подобные результаты представляются интересными.

Пока рост цен на московские квартиры продолжается. Если темпы роста в течение лета все же не пойдут на спад, а сохранятся на нынешнем уровне, то осенью уровень цен на жилье приблизится к отметке в 4.000$ за квадратный метр. В результате с весны 2005 года, когда начался текущий подъем рынка, прирост стоимости столичного жилья составит более 100%! Несмотря на все обстоятельства, подобная ситуация представляется ненормальной, поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru по-прежнему продолжают считать, что в обозримой перспективе должна наступить стабилизация цен или, по крайней мере, заметное замедление темпов удорожания квартир.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>