Никакой фонд не сможет защитить дольщиков от недостроя

Повышение взносов в Фонд защиты дольщиков не спасет рынок от недостроя, потому что в случае кризиса при любом размере тарифа, кроме стопроцентного, в фонде не хватит средств на выплату компенсаций и/или предоставление квартир всем пострадавшим гражданам. А вот подорвать финансовую устойчивость пока еще благополучных застройщиков увеличение поборов очень даже сможет, что, естественно, приведет к появлению новых тысяч обманутых дольщиков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как и предупреждал www.irn.ru, страхование ответственности застройщиков перед дольщиками оказалось бессмысленной затеей (см. «Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше»). Первая же отчетность Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который пришел на смену страховым компаниям, продемонстрировала убытки. Так, с 15 декабря 2016 г., когда фонд был создан в виде некоммерческой организации, по 31 декабря 2017 г., когда он уже поменял форму на публично-правовую компанию, его чистый убыток составил 493,126 млн руб. К 31 декабря 2017 г. туда поступило 94,92 млн руб., из которых на взносы девелоперов пришлось 84,8 млн руб. Объем обязательств фонда почти в шесть раз больше сумм, перечисленных девелоперами. В актуарном заключении для выхода на безубыточный уровень предлагается повысить отчисления в фонд с нынешних 1,2% до 6,7% от суммы договора долевого участия, пишет «Коммерсантъ».

Сама идея страхования рисков застройщиков изначально выглядела сомнительно, куда бы девелоперы не платили вносы – в страховые компании или в специальный фонд, подчеркивает Олег Репченко. Просто потому, что страхование может быть рентабельным только в сфере статистически предсказуемых рисков. Количество ДТП или пожаров в квартирах колеблется год от года, но никогда не растет в разы, поэтому страховая компания может рассчитать экономически обоснованный тариф, который – в случае достаточного количества застрахованных – позволит ей выплачивать страховые премии, не прогорая при этом. Но когда речь идет о системных рисках – а на строительном рынке они именно таковы, механизм страхования не работает. В благоприятной экономической ситуации даже не самые чистоплотные девелоперы достраивали свои объекты, чтобы обмануть дольщиков на еще большую сумму при освоении следующей площадки. А в период кризиса, когда ухудшается конъюнктура рынка, трудности испытывают все строительные компании, поэтому разориться может множество вполне добросовестных застройщиков.

Невозможность страхования системных рисков хорошо видна на примере давно и прочно убыточного Агентства по страхованию вкладов, которое функционирует за счет кредитов ЦБ, то есть, по сути, государства. И это при том, что ответственность АСВ составляет только 1,4 млн руб. на каждого вкладчика, тогда как Фонда защиты дольщиков – 10 млн на каждого.

Увеличение отчислений в Фонд защиты дольщиков не только не решит проблему, но наоборот, может вызвать цепную реакцию, которая крайне негативно скажется на всем рынке недвижимости. Переложить дополнительные поборы на покупателей квартир девелоперы не смогут – платёжеспособность населения очень ограничена: даже в богатой Москве спрос сосредоточен в самых дешевых «замкадных» проектах. Поэтому повышение тарифов приведет лишь к дальнейшему сокращению маржи застройщиков, многие из которых (прежде всего в регионах) и сейчас балансируют на грани рентабельности и могут не пережить увеличения расходов. Так что в результате государству придется спасать уже не только дольщиков СУ-155 и Urban Group, но и тысячи их товарищей по несчастью. При этом «дыра» в бюджете фонда, естественно, вырастет еще больше, что вызовет необходимость очередного повышения взносов и, соответственно, банкротство новой порции застройщиков. И так, по-видимому, до тех пор, пока размер взносов не достигнет 100% от стоимости ДДУ. Останутся ли вообще какие-нибудь застройщики в России при таком раскладе, кроме государственных, большой вопрос.

«Защищать дольщиков, естественно, надо, и наиболее перспективно в этом плане выглядит усиление контроля за финансовыми потоками в строительных проектах. Станет ли панацеей для рынка контроль со стороны банков, предусмотренный последней редакцией 214-ФЗ, пока неясно, но в любом случае страхование (в какой-либо форме) ответственности застройщиков – идея мертворождённая. Бессмысленно пытаться страховать риски, которые застраховать в принципе нельзя», - резюмирует Олег Репченко.