Спрос оживился, но временно и фрагментарно

На столичный рынок вторичной недвижимости пришло оживление, но далеко не во все сегменты. Спросом в основном пользуется относительно недорогое панельное жилье в «народных» округах. Но просторное – для семей с детьми.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в Москве по итогам I полугодия 2018 г. упал на 5,2%, остановившись чуть ниже отметки в $2 700 за квадратный метр. Причина очевидна – апрельский скачок курса доллара привел к снижению долларовых цен на преимущественно рублевом рынке. При этом в отечественной валюте цены практически не изменились – рублевый индекс стоимости метра, рассчитываемый IRN.RU, за шесть месяцев прибавил лишь 0,1%.

Наиболее выраженную положительную динамику продемонстрировали панельные типы домов, прежде всего советские девяти-, 14-этажки и хрущевки, а также «народные» округа – Южный, Восточный и Юго-Восточный. При этом в разрезе комнатности в лидерах рынка – трехкомнатные квартиры. Таким образом, получается, что основной спрос в настоящее время сосредоточен в недорогих сегментах и районах, однако покупателей интересует достаточно просторное жилье, предназначенное для проживания семей с детьми.

Современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры также оказались в небольшом плюсе. Однако рост цен в данных сегментах обусловлен не столько рыночными процессами, сколько резким ростом курса доллара в апреле – значительная часть владельцев дорогих квартир все еще склонны номинировать стоимость своей собственности в твердой валюте. Как показывает практика, такой рост носит исключительно виртуальный характер, и со временем цены откатятся назад.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Снижение цен и ипотечных ставок на вторичном рынке в предыдущие месяцы сократило разрыв между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей, что обеспечило активизацию спроса на вторичные квартиры. Помогли «вторичке» и проблемы с новостройками, способствовавшие миграции части покупателей с первичного на вторичный рынок (см. «Ожидание банкротства застройщиков подогрело интерес покупателей к вторичному жилью»).

Однако оживление носит фрагментарный и временный характер – вымывается с рынка в основном недорогое жилье в демократичных округах, что свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей. Соответственно, ожидать, что рост спроса простимулирует повышение цен, в обозримом будущем не стоит – у людей пока явно нет денег, чтобы платить больше. Скорее наоборот, поддержание спроса на текущем уровне в дальнейшем вновь потребует снижения стоимости предложения - см.  «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».