Главный враг вторичного жилья - реновация, а не коммерческие новостройки

Отменят долевое строительство или не отменят – роста цен на «вторичку» в Москве в ближайшие годы ожидать не стоит, да и новостройкам существенно подорожать вряд ли удастся. Грядущие законодательные изменения в среднесрочной перспективе, скорее всего, действительно приведут к сокращению объемов предложения коммерческих новостроек, однако к тому времени на рынок выйдет жилье, построенное городом в рамках программы реновации, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, с 1 июля 2018 г. вступает в силу новая версия 214-ФЗ, серьезно осложняющая девелоперам жизнь, а через год власти и вовсе планируют запретить прямую продажу недостроенного жилья – см. «Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки». Законопроект о фактическом запрете «долевки» еще не принят, но уже внесен в Госдуму. Предполагается, что с 1 июля 2019 г. приобретение не введенного в эксплуатацию жилья станет возможно только с использованием счетов эскроу: покупатели будут размещать на них средства, а застройщики получат доступ к этим деньгам после завершения строительства дома. Сама стройка должна будет финансироваться банками. Стоимость кредитов для застройщиков пока не определена, но Центробанк обещает льготную ставку в пределах 6%.

Девелоперы, естественно, далеко не в восторге от ужесточения контроля над своим бизнесом и, тем более, от грядущей ликвидации привычных схем финансирования и обещают существенный рост цен на новостройки, причем уже в самом ближайшем будущем.

Надежды эти вряд ли оправданны: при отсутствии дефицита предложения рост цен возможен только в случае резкого повышения платежеспособного спроса и, соответственно, увеличения объемов поглощения. А причин для этого пока нет и не ясно, когда таковые появятся. Наоборот, ВВП растет медленнее, чем ожидалось, а инфляционные ожидания – быстрее. Из-за ослабления рубля в апреле и анонсированного правительством повышения НДС до 20% Банк России уже дважды отказывался от снижения ключевой ставки, и, по словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, возобновится этот процесс, вероятнее всего, только в 2019 г. Такая позиция мегарегулятора делает крайне маловероятным удешевление ипотеки в ближайшей перспективе, во всяком случае прежними темпами. А учитывая, что именно уменьшение ипотечных ставок является главным драйвером спроса на рынке недвижимости, попытка в такой ситуации повысить цены на квартиры вряд ли увенчается успехом.

Поэтому, скорее всего, справляться с ростом себестоимости строительства девелоперам придется без привлечения покупателей. Удастся это не всем, так как маржа в девелопероском бизнесе и сейчас не очень велика - по оценке руководителя департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, процентов 20-25% против докризисных 100%. В перспективе сокращение числа застройщиков, конечно, приведет к уменьшению объемов коммерческого строительства и к возобновлению роста цен на жилье, но произойдет это далеко не сразу после часа Х.

Как неоднократно отмечал www.irn.ru, на рынке московского региона наблюдается переизбыток предложения. Несмотря на обострение конкуренции, застройщики, напуганные постоянным изменением законодательства (предыдущие поправки в 214-ФЗ вступили в силу в 2017 г.), стремятся запустить как можно больше проектов, пока регулирование не стало еще жестче. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья – на 40% больше, чем за тот же период прошлого года. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся. Поэтому, даже если долевое строительство ликвидируют прямо завтра, «навес» предложения рассосется не ранее, чем через год-два – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».

Более того, возможно, замена условно бесплатных денег дольщиков банковскими кредитами на деле окажется не такой страшной для застройщиков, как кажется на первый взгляд – при условии, что власти выполнят свое обещание о льготных кредитах после отмены «долевки». Девелоперы уже давно вынуждены пользоваться проектным финансированием, потому что открывать продажи квартир можно только после получения разрешения на строительство. То есть на разработку проекта, оформление прав на землю и т.п. строительные компании тратят свои и заемные средства, причем весьма значительные – до 20-30% от себестоимости проекта. При этом еще пару лет назад ставки по кредитам для независимых застройщиков, не связанных с банковскими группами, превышали 15% годовых. К настоящему времени благодаря изменению рыночных условий кредиты подешевели до 10-11%, а если после ликвидации долевого строительства власти обеспечат проектное финансирование под 6%, то рост стоимости строительства будет не таким уж кардинальным. Особенно если застройщикам все же предоставят возможность поэтапного доступа к средствам на эскроу-счетах – по мере завершения определённых стадий строительства.

Еще один фактор, препятствующий росту цен на жилье в столичном регионе, – это программа реновации, на которую изменение правил игры на рынке никак не влияет, потому что осуществляют ее не коммерческие застройщики, а городская структура - Фонд реновации. По реновации Москва планирует возвести миллионы квадратных метров жилья, и до половины построенного столичные власти собираются продать на рынке, чтобы окупить затраты на переселение граждан. Так что быстрого сокращения объемов предложения новостроек в Москве, очевидно, не произойдет.

Но наибольшее влияние реновация, по-видимому, окажет даже не на первичный, а на вторичный рынок жилья. Во многих районах, включенных в программу, новостроек мало или нет вообще, зато, благодаря отсутствию конкуренции, неплохо продается вторичное жилье. Очевидно, что появление нового, более качественного и привлекательного по цене предложения подкосит спрос и цены на «вторичку» даже там, где она еще чувствует себя относительно хорошо.

Впрочем, разговоры о «неминуемом» подорожании новостроек после отмены долевого строительства и т.п., конечно, могут вызвать временный переток покупателей с первичного рынка на вторичный (еще больше этому способствует крах Urban Group). Однако, как показывает практика, такие всплески покупательской активности в нынешних условиях приводят к сокращению сроков экспозиции квартир, но не к росту цен. Просто потому, что для этого нет условий - люди пока не могут платить больше, а предложение жилья по-прежнему огромно. И в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».