Когда цена метра завышена в 2-3 раза, даже дешевая ипотека не сделает жилье доступным

Дешевая ипотека – это хорошо, но с точки зрения повышения доступности жилья гораздо важнее снизить стоимость квадратного метра. А для этого надо снять с застройщиков максимум обременений и избегать резкого изменения правил игры на рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Выступая 1 марта с обращением к Федеральному собранию, президент РФ Владимир Путин призвал увеличить объемы жилищного строительства с сегодняшних 80 млн кв. м в год до 120 млн кв. м в год и снизить ипотечную ставку до 7-8%. Все это - в целях увеличения доступности жилья для российских граждан.

«В 2017 г. 3 млн семей в России улучшили свои жилищные условия. Теперь нам необходимо стабильно (обращаю внимание, впервые в истории современной России) выйти на уровень, когда ежегодно не менее 5 млн семей улучшают свои жилищные условия. Это сложная задача – прыгнуть с 3 млн до 5. У нас в прошлом году было 3,1 млн, а нужно 5. Но это решаемая задача. Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый – это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке», - подчеркнул президент.

Снижение ипотечных ставок до анонсированного Путиным уровня вполне возможно уже в обозримом будущем. По данным Банка России, в январе 2018 г. российские банки выдавали ипотеку в среднем под 9,85% годовых – это на 1,99 п.п. дешевле, чем годом ранее. По кредитам на новостройки ставка выдачи в январе составила 9,61% (-1,75 п.п. к январю 2017 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,97% (-2,19 п.п.). Если Центробанк продолжит сокращать ключевую ставку, ипотека через год-два подешевеет до 7-8% годовых «естественным путем» - как и обещает АИЖК.

Но дешевая ипотека не сделает жилье доступным, так как при нынешнем уровне цен недвижимость в крупных мегаполисах, наиболее привлекательных для проживания, не по карману подавляющему большинству местного населения - даже в кредит под 7% годовых.

Например, ежемесячный платеж по ипотеке под 7% за скромную двухкомнатную квартиру в Москве - она обойдется миллионов в 10 - составит почти 72 000 руб. (при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 15 лет) – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru. Так как доход заемщика должен быть как минимум в два раза выше ежемесячного платежа (а лучше, если платеж не превышает 30% дохода), семья должна зарабатывать не менее 144 000 руб. в месяц, чтобы банк одобрил кредит на покупку двушки. Многие ли москвичи могут похвастаться такими доходами?

Основанная проблема отечественного рынка недвижимости – не столько отсутствие дешевой ипотеки, сколько завышенная относительно доходов стоимость недвижимости, особенно в тех городах, где цены формировались с учетом инвестиционного спроса. И это далеко не только Москва – см. «Среднестатистическому москвичу придется копить на квартиру в столице 12 лет – исследование».

Согласно общепринятому мировому нормативу, жилье считается доступным, если цена 1 кв. м примерно равна среднемесячному доходу населения. В последние годы цены на жилье ползут вниз: в Москве в пределах МКАД средняя стоимость метра с 2015 г. опустилась на 10-30% (в зависимости от сегмента), до примерно 200 000 руб. на первичном рынке и 165 000 - на вторичном (без учета «элитки»). Однако это все еще примерно в три раза выше среднедушевого дохода жителей Москвы (около 60 000 руб.) и в два раза больше уровня доходов основных клиентов рынка – представителей среднего класса (80 000 – 120 000 руб.).

В результате, несмотря на огромный выбор новостроек в пределах МКАД (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»), покупатели предпочитают более дешевые «замкадные» ЖК. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно». Цены в них в среднем на 35-40% ниже, чем между Третьим транспортным кольцом и МКАД.

При этом внутри МКАД растет число сданных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», с конца 2014 г. этот показатель увеличился на 160%. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».)

Учитывая такую ситуацию со спросом, значительное снижение цен было бы выгодным не только для покупателей, но и для застройщиков – конечно, при условии сохранения приемлемого уровня рентабельности. Но в этом и проблема: даже в зажиточном московском регионе маржа в строительном бизнесе сейчас, как правило, не превышает 20-30% за период реализации проекта. Поэтому продавать жилье в два раза дешевле и не разориться при этом девелоперы не могут.

Соответственно, если государство хочет, чтобы в стране строилось много недорогого жилья, надо создать для этого условия: активно вовлекать в оборот неиспользуемые земельные участки, продолжать снижать административные барьеры, строить инфраструктуру за бюджетные деньги, добиться от естественных монополий сокращения платы за подключение к сетям (на монополистов девелоперы жалуются особенно часто) и т.п.

Нельзя сказать, что власти ничего не делают в этом направлении. Позиции РФ в рейтинге Doing Business улучшаются: с 2012 по 2017 г. по показателю «Получение разрешения на строительство» Россия продвинулась – со 178-го места на 115-е. Участки вовлекаются – собственно, строительным бумом последних лет Москва во многом обязана усилиям регионального правительства, направленным на освоение промзон. На федеральном уровне принят закон о комплексном развитии промышленных территорий.

Однако очевидно, что этого недостаточно. По словам участников рынка, даже в «продвинутой» Москве подготовка к реализации проекта до сих пор занимает года два. А время, как известно, – это деньги: на обслуживание банковских кредитов, выплату зарплат сотрудникам, на аренду участка и т.п.

Кроме того, непонятно, как заявления о необходимости строить много жилья сочетаются с кардинальным изменением правил игры в этой отрасли. Напомним, с 1 июля 2018 года вступает в силу 218-ФЗ, серьезно ужесточающий требования к застройщикам, а к 2020 г. они лишатся возможности привлекать бесплатные деньги дольщиков и должны будут перейти на проектное финансирование, что, естественно, увеличит себестоимость строительства и со временем приведет к сокращению объемов строительства и подорожанию недвижимости – см. «Власти передумали полностью отменять долевое строительство». Конечно, покупателей необходимо защищать, но стоит ли применять такие жесткие меры сейчас, когда ситуация на рынке и без того оставляет желать много лучшего?