Участие инвесторов в московской программе реновации пока не афишируется, однако без помощи девелоперов город, скорее всего, обойтись не сможет. Хотя бы потому, что в целом ряде столичных районов, вошедших в программу, не хватает стартовых площадок для организации волнового переселения. Прежде всего, это касается Нагатинского, Нагорного, Соколиной Горы, Фили, Головинского, Рязанского районов, сообщила основатель архитектурного бюро Master’s plan Юлия Зубарик.
«У многих девелоперов в районах, попавших в программу, есть крупные участки земли в долгосрочной аренде или собственности. Такие инвесторы могут добровольно и безвозмездно отдать городу под реновацию часть своей земли. Эти участки должны быть не меньше 1-1,5 га, чтобы можно было на них построить новые дома. К тому же квартиры в этих домах должны быть на 40% больше, чем в сносимых. Взамен инвестор может потребовать от города, например, поддержку в развитии оставшейся части земельного участка», - говорит Зурабик.
По ее мнению, это вполне взаимовыгодная схема: «Ведь в 99% случаев у участков иное назначение, не под жилищное строительство, а под эксплуатацию промышленных или административных помещений и пр. Но раз в район приходит реновация, строить там жилье становится гораздо более выгодно. Поэтому город мог бы серьезно помочь инвесторам, изменив вид целевого использования участка и дав право инвесторам и самим построить здесь жилье».
Другой вариант сотрудничества застройщиков с городом - отдать властям квартиры в уже строящемся доме, продолжает Зурабик. Конечно, по рыночным ценам городская администрация выкупать жилье не будет, но в нынешних условиях немало девелоперов согласятся на выкуп квартир по себестоимости.
Архитектурное бюро Master’s plan проанализировало, сколько земли и квартир инвесторы могли бы передать городу для реновации. «Для этого мы проводили расчеты градостроительного потенциала территорий, - рассказывает Зурабик. - Многое, в первую, очередь зависит от количества прилегающих жилых домов, которые попали в программу реновации. Поскольку инвестор должен сделать такое предложение городу, которое позволит Москве запустить волну переселения. Переселять один дом не имеет смысла - на его месте вряд ли можно будет построить более современный большой дом».
В итоге, согласно подсчетам бюро, для того чтобы интересы города и инвестора были сбалансированы, инвестору имеет смысл отчуждать от 5% до 15% собственного участка. Без ущерба для экономики проекта и начала «первой волны» реновации под нее можно выделить 10-15% от общего объема планируемого жилья.
«Предварительные консультации с коллегами и переговоры с участниками рынка показали, что все крупные инвесторы, а это более 10 девелоперов, уже готовятся к такому сотрудничеству с Москвой. А это значит, что город может получить под реновацию до 15-20 га, или 120-150 тыс. кв. м квартир именно в тех местах, где в них нуждается особенно остро», - резюмирует Юлия Зурабик.
Напомним, программа реновации жилого фонда Москвы была принята 1 августа 2017 года. С учетом изменений и внесения дополнительных домов, в программу вошли 5 175 домов. Программа коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Только для переселения людей из устаревших пятиэтажек необходимо построить более 20 млн кв. м жилья. Власти планируют реализовать программу реновации в течение 15 лет и завершить ее в 2032 году.