Путин велел ценам на жилье падать еще три года

Девелоперы, напуганные планами властей запретить долевое строительство через три года, наверняка постараются запустить максимум проектов до часа X. А значит, по крайней мере до 2020 г. объемы предложения новостроек будут расти, а цены на жилье – падать, как и прогнозировал IRN.RU, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Напомним, в конце октября президент РФ Владимир Путин на совещании с членами правительства поручил разработать меры для поэтапного перехода от долевого строительства к строительству за счет других источников финансирования.

«Совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», - говорится в документе, опубликованном на сайте Кремля 5 ноября.

Ответственными за разработку «дорожной карты» по отказу от долевого строительства назначены премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Срок исполнения поручения – 15 декабря 2017 г.

Проектное финансирование предусматривает, что риски при взаимодействии с застройщиком будут нести не граждане, а профессиональные институты, объяснял ранее Плутник: «Они смогут обеспечить соответствующую защиту средств, вложенных в строящееся жилье. Прежде всего речь идет об увеличении банковского кредитования данного сегмента».

Власти уже давно взяли курс на закручивание гаек в сфере долевого строительства. Собственно, 214-ФЗ за 13 лет своего существования успел претерпеть множество поправок, направленных на ужесточение правил игры в отрасли. А о полном запрете «долевки» к 2020 г. речь шла еще в середине 2015 г., когда обсуждалась предпоследняя реформа 214-ФЗ – см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже», напоминает Олег Репченко.

Насколько необходимы такие радикальные меры в условиях затоваривания рынка – вопрос отдельный (см. «Долевое строительство отомрет само»). В данном случае важнее, что грядущая отмена долевого строительства спровоцирует очередной всплеск девелоперской активности: застройщики постараются вывести на рынок как можно больше проектов, пока можно строить на средства дольщиков – бесплатные, в отличие от банковских.

При этом на рынке новостроек московского региона и без того ощущается переизбыток предложения, чему в немалой степени способствовали две последние реформы законодательства о долевом строительстве. В конце 2016 г. девелоперы спешили с выводом новых проектов из-за вступления в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ. В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать ряд положений 218-ФЗ, которые еще более осложнят жизнь строительным компаниям (см. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

В такой ситуации на перелом ценового тренда, по-видимому, надеяться не стоит. В 2018-2020 гг. будет сохраняться повышенное давление объемов предложения на рынок, что может даже ускорить падение цен на жилье в этот период. Ведь привлечь бесплатные деньги дольщиков, дав им хорошую скидку, выгоднее, чем использовать дорогое банковское финансирование.

Распродажам будут способствовать не только затоваривание рынка и планы по отмене «долевки» в 2020 г., но и изменение порядка финансирования стройки, предусмотренное в 218-ФЗ. Напомним, если сейчас компания может возвращать банковские кредиты из средств дольщиков прямо после старта продаж, то с лета 2018 г., после вступления в силу соответствующего положения 218-ФЗ, это будет возможным только после передачи квартиры последнему дольщику. А значит, застройщики, имеющие кредиты, скорее всего, предпочтут как можно скорее распродать оставшиеся на момент ввода дома в эксплуатацию лоты - пусть и с большими скидками. Дисконт в размере 10-15% на остатки квартир в большинстве случаев выгоднее, чем дополнительные месяцы обслуживания банковского кредита.

При этом надо отметить, что речь идет о довольно большом объеме жилья – из-за того, что спрос не успевает за предложением, в Москве в последние годы растет число сданных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек увеличилось на 160%.

Конечно, «излишки» жилья не бесконечны, и в перспективе 218-ФЗ, а также рост стоимости финансирования стройки после отказа от «долевки» приведут к снижению объемов нового строительства, росту его себестоимости и, соответственно, к стабилизации цен. Однако очевидно, что еще по крайней мере три года, пока действует долевое строительство, предложение будет увеличиваться, а стоимость жилья - снижаться.

Примечательно, что все эти законодательные инициативы полностью укладываются в прогноз от IRN.RU до 2024 г., основанный на теории циклов – «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?». Согласно нему, падение стоимости жилья продлится еще три года, примерно к 2020-2021 гг. будет достигнуто дно и произойдет стабилизация цен, а ближе к 2024 г., когда рассосется избыток предложения, цены могут постепенно развернуться в рост.