Цены на недвижимость в Москве еще не скоро достигнут дна, поэтому спекулятивные инвестиции в квадратные метры смысла не имеют. Покупка квартиры с целью сдачи в аренду – тоже не лучшая идея, так как доходность аренды пока ниже, чем банковских вкладов. Но года через два ситуация может измениться, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе, организованном газетой «Вечерняя Москва».
Цены на квартиры в Москве практически непрерывно росли в течение четверти века, поэтому инвестиционная привлекательность столичной недвижимости считалась безусловной. Инвесторы почти не обращали внимания на стоимость актива, потому что считали – через год-два-три цена в любом случае будет вдвое выше. Мировые примеры обвала цен на недвижимость после длительного роста просто игнорировались.
Апофеозом этой веры в московский метр стал ажиотаж 2014 года, когда люди, напуганные девальвацией рубля, скупали квартиры этажами. Они просчитались: недвижимость не только не смогла отыграть ослабление отечественной валюты, но и подешевела даже в рублях. За последние два года рублевые цены потеряли около 20%.
Изменение геополитической и экономической реальности в 2014 году перекроило и рынок недвижимости. Инвесторы с рынка ушли, остались обычные люди с небольшими зарплатами, которым на эти деньги, во-первых, надо прожить и только во-вторых – обслуживать ипотечный кредит. Очевидно, что для того, чтобы квартиры мог приобретать массовый покупатель, уровень стоимости жилья должен быть принципиально иным.
Но главное, цены толкает вниз рост объемов предложения. И, несмотря на сокращение платежеспособного спроса, признаки снижения девелоперской активности отсутствуют. Даже в период летнего затишья выходят все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июне 2017 года: что, где, почем», «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2017 года: что, где, почем». Такое «странное», на первый взгляд, поведение участников рынка связано с изменением правил игры в девелопменте. В отличие от лужковских времен, когда застройщики почти ничего не тратили до начала продаж, теперь девелоперы вынуждены инвестировать в стройку до 20-30% ее стоимости на начальном этапе. В результате компаниям выгоднее все же выйти на площадку и попытаться отбить затраты, чем сворачивать проект, даже если он находится еще в бумажной стадии.
Так как жилья строится больше, чем продается, растет число готовых новостроек с нераспроданными квартирами - с конца 2014 года этот показатель увеличился на 160% (см. «Объемы ввода жилья в Москве перестали отражать объемы предложения на рынке»). То есть, фактически, речь идет о затоваривании рынка. Чтобы его ликвидировать и продать все построенное, цены на жилье придется снизить еще на 30-40% (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
Для людей, приобретающих жилье для себя, это прекрасно – наконец-то они смогут купить квартиру в Москве за вменяемые деньги. Но покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи на падающем рынке абсолютно бессмысленна – поэтому такие инвесторы, до 2008 г. скупавшие до 30% от общего объема предложения в Москве, и покинули рынок. Остались, и то в очень небольшом количестве, лишь консервативные инвесторы – те, кто приобретает квартиру с целью сдачи в аренду.
Однако и такие инвестиции пока трудно назвать целесообразными. Доходность арендного бизнеса в Москве составляет примерно 4-5% годовых, притом что процент по крупным депозитам даже в госбанках достигает сейчас 9%.
Но так будет не всегда. Арендная плата вряд ли существенно вырастет в обозримом будущем – см. «Арендаторов в Москве на треть меньше, чем квартир для них», но стоимость покупки квартир ползет вниз, а значит, увеличивается доходность арендного бизнеса. Одновременно на фоне снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ банки постепенно уменьшают ставки по депозитам: по данным Банка России, в декабре 2014 года средняя максимальная ставка топ-10 банков по депозитам физлиц составляла 15,635%, а в начале августа 2017-го - 7,455%. По-видимому, через год-два выгода обоих видов инвестиций примерно сравняется: доходность аренды подрастет до 5-6%, а банковских депозитов, наоборот, просядет до того же уровня.
А пока лучше мониторить рынок и искать квартиру для себя. Уже сейчас появляются интересные предложения с адекватными ценами. Чаще всего от застройщиков – они понимают, что лучше дать хорошую скидку покупателю и продать быстро, чем ждать еще год-два и в итоге отдать столько же банку в качестве процентов по кредиту. Встречаются интересные варианты и на «вторичке», но реже. Частники, как правило, не хотят снижать цены, считая свою типовую квартиру единственной и неповторимой.
В общем, если стоит вопрос покупки для себя – можно спокойно, без спешки подобрать хороший вариант. Если хочется инвестировать – лучше пока положить деньги в банк и подождать, пока уровень доходности вкладов и аренды сравняется.